Acheter une maison neuve aux Canaries : IGIC, AJD et garanties

Neuf ou ancien : les impôts changent

La première question que je pose à un client indécis ne porte pas sur le carrelage : elle porte sur qui vend. Si la maison est ancienne et vendue par un particulier, l'achat d'une maison ancienne est soumis à l'ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), dont le taux général aux Canaries est de 6,5 % sur le prix. Si en revanche c'est la première livraison et que c'est le constructeur qui vend, l'impôt change : l'achat d'une maison neuve au constructeur n'est pas soumis à l'ITP mais à l'IGIC, l'impôt indirect canarien, avec un taux général de 7 %.

La différence ne s'arrête pas au pourcentage. L'IGIC se paie au vendeur en même temps que le prix, comme la TVA, et le constructeur le reverse à l'administration ; l'ITP, c'est l'acheteur qui le verse, avec un formulaire dédié, après la signature chez le notaire. Et sur l'acte d'une maison neuve s'ajoute l'AJD, qui n'existe pas dans l'ancien entre particuliers. Ce sont trois lignes différentes que je vois souvent mal additionnées dans les calculs faits sur le papier avant de se lancer.

IGIC : 7 %, 5 % et 3 %

Le taux général est de 7 %, mais la loi canarienne prévoit deux taux réduits pour qui achète son propre logement, avec des conditions précises sur la destination, le prix et la situation familiale.

• Taux général : l'achat d'une maison neuve au constructeur n'est pas soumis à l'ITP mais à l'IGIC (l'impôt indirect canarien), avec un taux général de 7 %.
• Taux réduit : l'IGIC descend à 5 % si la maison neuve doit devenir la résidence habituelle, si le prix (garage et annexes compris) ne dépasse pas 150 000 euros et si l'acheteur ne possède pas d'autre logement ; le plafond monte à 225 000 euros pour les familles nombreuses de catégorie générale et à 300 000 euros pour celles de catégorie spéciale.
• Taux super-réduit : un taux IGIC de 3 % est prévu pour la résidence habituelle de certaines catégories (dont les revenus familiaux jusqu'à 24 000 euros), avec les mêmes plafonds de prix.

Le malentendu que je vois le plus souvent est celui-ci : « résidence habituelle » ne veut pas dire « maison que j'utiliserai souvent ». C'est une qualification avec des conditions à prouver, et qui achète une seconde maison pour les vacances reste dans le taux général. Avant de budgétiser un 5 %, mieux vaut vérifier sa situation avec un conseiller fiscal : refaire les comptes après avoir signé les arras n'a rien d'agréable.

L'AJD sur l'acte notarié

Sur l'acte notarié d'une maison neuve (soumise à l'IGIC), on paie aussi l'AJD, Actos Jurídicos Documentados, à 1 %. C'est une ligne qui manque presque toujours dans le budget de ceux qui achètent depuis l'étranger : elle s'applique au document notarié, pas à la vente elle-même.

Pour les autres actes notariés sur des biens non soumis à l'IGIC, l'AJD est de 0,75 % : c'est le cas, par exemple, de l'acte de prêt ou d'autres documents signés autour de l'achat. Quand je prépare le budget des frais pour un client, je garde ces deux lignes séparées, car elles s'appliquent à des bases différentes.

Les garanties du constructeur : dix, trois, un an

C'est là que se trouve le véritable avantage du neuf, et cela vaut la peine de le connaître avant de choisir. La Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación établit, à son article 17, que quiconque intervient dans le processus de construction répond envers les propriétaires et les acquéreurs successifs des dommages matériels, dans des délais qui courent « desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas » (à compter de la réception des travaux sans réserves, ou de la levée des réserves).

1. Dix ans, la structure Des dommages touchant les fondations, les piliers, les poutres, les planchers, les murs porteurs ou d'autres éléments structurels, et qui compromettent directement la résistance mécanique et la stabilité du bâtiment. C'est la garantie décennale, la plus lourde.
2. Trois ans, l'habitabilité Des dommages dus à des vices ou défauts des éléments de construction ou des installations qui font que les conditions d'habitabilité fixées par la loi ne sont plus remplies : hygiène et salubrité, protection contre le bruit, économie d'énergie et isolation thermique.
3. Un an, les finitions Le constructeur répond aussi des dommages matériels dus à des vices ou défauts d'exécution touchant les éléments de finition, dans un délai d'un an. C'est la garantie qui sert pour les fissures esthétiques et les travaux mal faits à la hâte.
4. Quand on ne sait pas de qui est la faute L'article 17.3 prévoit que, si l'on ne parvient pas à identifier la cause du dommage, ou si les fautes se cumulent sans qu'on puisse en mesurer le degré, la responsabilité est solidaire. Pour l'acheteur, c'est une protection concrète : ce n'est pas à lui de découvrir qui s'est trompé.

À ces responsabilités correspondent des garanties assurantielles. L'article 19 énumère le seguro de daños materiales, le seguro de caución ou la garantie financière pour chacune des trois périodes, et précise que sont assurés le promoteur lui-même et « los sucesivos adquirentes del edificio o de parte del mismo » (les acquéreurs successifs du bâtiment ou d'une partie de celui-ci) : si vous achetez à quelqu'un qui a acheté au constructeur, la couverture vous suit. La disposition additionnelle seconde rend exigible la garantie décennale pour les bâtiments destinés principalement à l'habitation, à l'exception de l'autopromoteur individuel d'une seule maison unifamiliale pour usage propre.

Les acomptes sur la maison en construction

Acheter sur plan signifie verser de l'argent avant que la maison n'existe. La loi s'en occupe dans la disposition additionnelle première : le promoteur qui veut encaisser des acomptes doit « garantizar, desde la obtención de la licencia de edificación, la devolución de las cantidades entregadas más los intereses legales » (garantir, dès l'obtention du permis de construire, le remboursement des sommes versées majorées des intérêts légaux), au moyen d'un seguro de caución ou d'un aval solidaire d'un établissement de crédit, pour le cas où la construction ne commencerait pas ou n'arriverait pas à son terme dans les délais convenus. Et il doit encaisser ces acomptes via une banque, sur un compte spécial séparé de tout autre fonds lui appartenant.

Le contrat doit le dire par écrit : l'obligation de restitution avec les intérêts, les références de l'assurance ou de l'aval avec le nom de l'organisme, et le compte sur lequel verser. Et au moment de la signature, le promoteur « hará entrega al adquirente del documento que acredite la garantía » (remettra à l'acquéreur le document qui atteste la garantie). Ce document est la première chose que je demande, avant même le cahier des charges : s'il n'arrive pas, le reste de la négociation ne m'intéresse pas.

Si ensuite la construction ne démarre pas ou que la maison n'est pas livrée, l'acheteur peut choisir entre la résiliation du contrat, avec restitution des sommes versées, impôts compris, augmentées des intérêts légaux, et un délai supplémentaire accordé au promoteur, à inscrire dans une clause additionnelle avec la nouvelle date. Les garanties ne sont levées qu'à l'arrivée de la cédula de habitabilidad ou de la licencia de primera ocupación (le certificat d'habitabilité ou le permis de première occupation), une fois la maison livrée : pas avant.

Ceci est une orientation générale sur les impôts et les garanties, pas un conseil fiscal ou juridique. Les conditions des taux réduits et la situation de chaque acheteur doivent être vérifiées au cas par cas avec un professionnel habilité en Espagne.