Comprare casa nuova alle Canarie: IGIC, AJD e le garanzie

Nuovo o usato: cambiano le imposte

La prima domanda che faccio a un cliente indeciso non riguarda le piastrelle: riguarda chi vende. Se la casa è usata e la vende un privato, sull'acquisto di una casa usata si paga l'ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), che alle Canarie ha un tipo generale del 6,5 % sul prezzo. Se invece è la prima consegna e la vende il costruttore, l'imposta cambia: sull'acquisto di una casa nuova dal costruttore non si paga l'ITP ma l'IGIC, l'imposta indiretta canaria, con tipo generale del 7 %.

La differenza non finisce nella percentuale. L'IGIC si paga al venditore insieme al prezzo, come l'IVA, e il costruttore lo versa all'amministrazione; l'ITP lo versa chi compra, con un proprio modello, dopo il rogito. E sull'atto di una casa nuova si aggiunge l'AJD, che sull'usato fra privati non c'è. Sono tre voci diverse che spesso vedo sommate male nei conti fatti a tavolino prima di partire.

IGIC: il 7 %, il 5 % e il 3 %

Il tipo generale è il 7 %, ma la legge canaria prevede due tipi ridotti per chi compra la propria abitazione, con requisiti precisi su destinazione, prezzo e situazione familiare.

• Tipo generale: sull'acquisto di una casa nuova dal costruttore non si paga l'ITP ma l'IGIC (l'imposta indiretta canaria), con tipo generale del 7 %.
• Tipo ridotto: l'IGIC scende al 5 % se la casa nuova sarà la residenza abituale, il prezzo (garage e pertinenze compresi) non supera 150.000 euro e chi compra non possiede un'altra abitazione; il tetto sale a 225.000 euro per le famiglie numerose di categoria generale e a 300.000 euro per quelle di categoria speciale.
• Tipo super ridotto: un tipo IGIC del 3 % è previsto per la residenza abituale di alcune categorie (fra cui redditi familiari fino a 24.000 euro), con gli stessi tetti di prezzo.

Il malinteso che vedo più spesso è questo: «residenza abituale» non vuol dire «casa che userò spesso». È una qualifica con requisiti da dimostrare, e chi compra una seconda casa per le vacanze sta nel tipo generale. Prima di mettere a bilancio un 5 % conviene verificare la propria posizione con un commercialista: rifare i conti dopo aver firmato le arras è scomodo.

L'AJD sull'atto notarile

Sull'atto notarile di una casa nuova (soggetta a IGIC) si paga anche l'AJD, Actos Jurídicos Documentados, all'1 %. È una voce che nel budget di chi compra dall'estero manca quasi sempre: si applica al documento notarile, non alla compravendita in sé.

Per gli altri atti notarili su immobili non soggetti a IGIC l'AJD è dello 0,75 %: è il caso, per esempio, dell'atto di mutuo o di altri documenti che si firmano intorno all'acquisto. Quando preparo il preventivo delle spese per un cliente queste due righe le tengo separate, perché si applicano a basi diverse.

Le garanzie del costruttore: dieci, tre, un anno

Qui sta il vero vantaggio del nuovo, e vale la pena conoscerlo prima di scegliere. La Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación stabilisce all'articolo 17 che chi interviene nel processo edificatorio risponde verso i proprietari e verso i successivi acquirenti dei danni materiali entro termini che decorrono «desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas».

1. Dieci anni, la struttura Danni che riguardano fondazioni, pilastri, travi, solai, muri portanti o altri elementi strutturali e che compromettono direttamente la resistenza meccanica e la stabilità dell'edificio. È la garanzia decennale, quella pesante.
2. Tre anni, l'abitabilità Danni da vizi o difetti degli elementi costruttivi o degli impianti che fanno venir meno i requisiti di abitabilità della legge: igiene e salubrità, protezione dal rumore, risparmio energetico e isolamento termico.
3. Un anno, le finiture Il costruttore risponde anche dei danni materiali da vizi o difetti di esecuzione che riguardano gli elementi di finitura, entro un anno. È la garanzia che serve per le crepe estetiche e i lavori fatti male in fretta.
4. Quando non si sa di chi è la colpa L'articolo 17.3 prevede che, se non si riesce a individuare la causa del danno o se le colpe concorrono senza poterne misurare il grado, la responsabilità sia solidale. Per chi compra è una tutela concreta: non deve essere lui a capire chi ha sbagliato.

A queste responsabilità corrispondono garanzie assicurative. L'articolo 19 elenca il seguro de daños materiales, il seguro de caución o la garanzia finanziaria per ciascuno dei tre periodi, e precisa che assicurati sono il promotore stesso e «los sucesivos adquirentes del edificio o de parte del mismo»: se compri da chi ha comprato dal costruttore, la copertura ti segue. La disposizione aggiuntiva seconda rende esigibile la garanzia decennale per gli edifici destinati principalmente ad abitazione, con l'eccezione dell'autopromotore individuale di un'unica casa unifamiliare per uso proprio.

Gli acconti sulla casa in costruzione

Comprare sulla carta significa versare denaro prima che la casa esista. La legge se ne occupa nella disposizione aggiuntiva prima: il promotore che vuole incassare anticipi deve «garantizar, desde la obtención de la licencia de edificación, la devolución de las cantidades entregadas más los intereses legales», con un seguro de caución o un aval solidario di un istituto di credito, per il caso in cui la costruzione non inizi o non arrivi a buon fine nei tempi convenuti. E deve incassare quegli anticipi tramite una banca, su un conto speciale separato da ogni altro fondo suo.

Il contratto deve dirlo per iscritto: l'obbligo di restituzione con gli interessi, gli estremi dell'assicurazione o dell'aval con il nome dell'ente, e il conto su cui versare. E al momento della firma il promotore «hará entrega al adquirente del documento que acredite la garantía». Quel documento è la prima cosa che chiedo, prima ancora del capitolato: se non arriva, il resto della trattativa non mi interessa.

Se poi la costruzione non parte o la casa non viene consegnata, l'acquirente può scegliere fra la rescissione del contratto con la restituzione di quanto versato, imposte comprese, aumentato degli interessi legali, oppure concedere al promotore una proroga, che va messa in una clausola aggiuntiva con la nuova data. Le garanzie si cancellano quando arriva la cédula de habitabilidad o la licencia de primera ocupación e la casa viene consegnata: non prima.

Questo è un orientamento generale su imposte e garanzie, non una consulenza fiscale o legale. I requisiti dei tipi ridotti e la posizione del singolo acquirente vanno verificati caso per caso con un professionista abilitato in Spagna.