Comprar casa nueva en Canarias: IGIC, AJD y las garantías

Obra nueva o segunda mano: cambian los impuestos

La primera pregunta que le hago a un cliente indeciso no tiene que ver con los azulejos: tiene que ver con quién vende. Si la casa es de segunda mano y la vende un particular, en la compra de una casa usada se paga el ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), que en Canarias tiene un tipo general del 6,5 % sobre el precio. Si en cambio es la primera entrega y la vende el promotor, el impuesto cambia: en la compra de una casa nueva al promotor no se paga el ITP sino el IGIC, el impuesto indirecto canario, con un tipo general del 7 %.

La diferencia no acaba en el porcentaje. El IGIC se paga al vendedor junto con el precio, como el IVA, y el promotor lo ingresa en la Administración tributaria; el ITP lo paga quien compra, con su propio modelo, después de firmar la escritura. Y sobre la escritura de una casa nueva se añade el AJD, que en la segunda mano entre particulares no existe. Son tres partidas distintas que a menudo veo mal sumadas en las cuentas que se hacen sobre el papel antes de empezar.

IGIC: el 7 %, el 5 % y el 3 %

El tipo general es el 7 %, pero la ley canaria prevé dos tipos reducidos para quien compra su propia vivienda, con requisitos precisos sobre destino, precio y situación familiar.

• Tipo general: en la compra de una casa nueva al promotor no se paga el ITP sino el IGIC (el impuesto indirecto canario), con un tipo general del 7 %.
• Tipo reducido: el IGIC baja al 5 % si la casa nueva va a ser la vivienda habitual, el precio (garaje y anexos incluidos) no supera los 150.000 euros y quien compra no tiene otra vivienda; el tope sube a 225.000 euros para las familias numerosas de categoría general y a 300.000 euros para las de categoría especial.
• Tipo superreducido: un tipo de IGIC del 3 % está previsto para la vivienda habitual de algunas categorías (entre ellas, rentas familiares de hasta 24.000 euros), con los mismos topes de precio.

El malentendido que veo más a menudo es este: «vivienda habitual» no significa «casa que usaré a menudo». Es una condición con requisitos que hay que demostrar, y quien compra una segunda casa para las vacaciones está en el tipo general. Antes de dar por hecho un 5 % conviene comprobar tu situación con un asesor fiscal: rehacer las cuentas después de firmar las arras es incómodo.

El AJD sobre la escritura

Sobre la escritura de una casa nueva (sujeta a IGIC) se paga también el AJD, Actos Jurídicos Documentados, al 1 %. Es una partida que casi siempre falta en el presupuesto de quien compra desde fuera: se aplica al documento notarial, no a la compraventa en sí.

Para los demás documentos notariales sobre inmuebles no sujetos a IGIC el AJD es del 0,75 %: es el caso, por ejemplo, de la escritura de hipoteca o de otros documentos que se firman alrededor de la compra. Cuando preparo el presupuesto de gastos para un cliente mantengo estas dos partidas separadas, porque se aplican sobre bases distintas.

Las garantías de la obra nueva: diez, tres, un año

Aquí está la verdadera ventaja de la obra nueva, y vale la pena conocerla antes de elegir. La Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación establece en el artículo 17 que quien interviene en el proceso de edificación responde ante los propietarios y ante los sucesivos adquirentes de los daños materiales dentro de plazos que corren «desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas».

1. Diez años, la estructura Daños que afectan a cimentación, pilares, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales y que comprometen directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio. Es la garantía decenal, la de más peso.
2. Tres años, la habitabilidad Daños por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que provocan el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad de la ley: higiene y salubridad, protección frente al ruido, ahorro energético y aislamiento térmico.
3. Un año, los acabados El constructor también responde de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afectan a los elementos de terminación o acabado, dentro del plazo de un año. Es la garantía que sirve para las grietas estéticas y los trabajos hechos mal y deprisa.
4. Cuando no se sabe de quién es la culpa El artículo 17.3 prevé que, si no se puede individualizar la causa del daño, o si las culpas concurren sin poder medir su grado, la responsabilidad sea solidaria. Para quien compra es una protección concreta: no tiene que ser él quien averigüe quién se equivocó.

A estas responsabilidades corresponden garantías de seguro. El artículo 19 enumera el seguro de daños materiales, el seguro de caución o la garantía financiera para cada uno de los tres periodos, y precisa que están asegurados el propio promotor y «los sucesivos adquirentes del edificio o de parte del mismo»: si compras a quien compró al promotor, la cobertura te sigue. La disposición adicional segunda hace exigible la garantía decenal para los edificios destinados principalmente a vivienda, con la excepción del autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio.

Los anticipos sobre la casa en construcción

Comprar sobre plano significa entregar dinero antes de que la casa exista. La ley se ocupa de ello en la disposición adicional primera: el promotor que quiere cobrar anticipos debe «garantizar, desde la obtención de la licencia de edificación, la devolución de las cantidades entregadas más los intereses legales», con un seguro de caución o un aval solidario de una entidad de crédito, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en los plazos convenidos. Y debe recibir esos anticipos a través de un banco, en una cuenta especial separada de cualquier otro fondo suyo.

El contrato lo tiene que decir por escrito: la obligación de devolución con los intereses, los datos del seguro o del aval con el nombre de la entidad, y la cuenta en la que ingresar. Y en el momento de la firma el promotor «hará entrega al adquirente del documento que acredite la garantía». Ese documento es lo primero que pido, incluso antes que la memoria de calidades: si no llega, el resto de la negociación no me interesa.

Si después la construcción no arranca o la casa no se entrega, el comprador puede elegir entre la rescisión del contrato con la devolución de lo entregado, impuestos incluidos, más los intereses legales, o conceder al promotor una prórroga, que hay que poner en una cláusula adicional con la nueva fecha. Las garantías se cancelan cuando llega la cédula de habitabilidad o la licencia de primera ocupación y la casa se entrega: no antes.

Esto es una orientación general sobre impuestos y garantías, no un asesoramiento fiscal o legal. Los requisitos de los tipos reducidos y la situación de cada comprador hay que comprobarlos caso por caso con un profesional habilitado en España.