Plusvalía municipal : ce que c'est et qui la paie quand on vend

Ce qu'elle taxe vraiment

Le nom complet dit tout : Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (impôt sur l'augmentation de valeur des terrains de nature urbaine). Elle ne taxe pas la maison et ne taxe pas le gain de la vente : elle taxe l'augmentation de valeur du terrain urbain sur lequel la maison est bâtie, qui apparaît quand la propriété change de main. C'est l'article 104.1 du texte refondu de la loi sur les finances locales qui le dit, et l'article 104.2 ajoute que les terrains considérés comme rustiques pour l'IBI (l'impôt foncier annuel) ne sont pas soumis à l'impôt.

Depuis le Real Decreto-ley 26/2021, qui a adapté la loi à la jurisprudence du Tribunal Constitucional, il existe une issue quand la valeur n'a pas augmenté : l'article 104.5 exclut l'impôt « en las transmisiones de terrenos respecto de los cuales se constate la inexistencia de incremento de valor » (dans les transmissions de terrains pour lesquels on constate l'absence d'augmentation de valeur). Ce n'est pas automatique : il faut déclarer la transmission et produire les titres d'achat et de vente.

Qui la paie (et ce qui change avec un vendeur non résident)

Dans les ventes à titre onéreux, le contribuable est celui qui transmet le terrain, c'est-à-dire le vendeur (article 106.1.b). Dans les donations et les successions, en revanche, c'est celui qui reçoit qui la paie.

Il y a cependant l'article 106.2 : quand le contribuable est « una persona física no residente en España » (une personne physique non résidente en Espagne), l'acheteur devient sustituto del contribuyente, c'est-à-dire qu'il répond de l'impôt à la place du vendeur, et la commune peut réclamer la plusvalía à l'acheteur. C'est pour cela que, quand j'achète pour un client auprès d'un propriétaire qui vit hors d'Espagne, je demande que la somme soit retenue à la signature chez le notaire et versée à la commune, et que le contrat le dise par écrit.

Attention à ne pas la confondre avec la retenue fiscale de l'État. Ce sont deux choses différentes qui vont ensemble : si le vendeur n'est pas résident fiscal en Espagne, l'acheteur retient 3 % du prix et le verse à l'Agencia Tributaria espagnole avec le modelo 211, comme acompte sur l'impôt du vendeur. Celle-là relève de l'impôt sur le revenu des non-résidents ; la plusvalía est communale et se paie à la mairie.

Les deux méthodes de calcul

Depuis la réforme de 2021, la base imposable peut être déterminée de deux façons, et on applique celle qui donne le résultat le plus bas pour celui qui paie.

• La méthode objective (article 107.1) : la valeur cadastrale du terrain au moment de la vente, multipliée par un coefficient lié aux années de possession, sur une période maximale de vingt ans. Les coefficients sont approuvés par chaque commune dans les limites légales, mises à jour chaque année : le chiffre se demande à la mairie, il ne s'estime pas à vue de nez.
• La méthode réelle (article 107.5) : si le contribuable démontre, avec les titres d'achat et de vente, que l'augmentation effective de la valeur du terrain est inférieure à la base calculée avec la méthode objective, « se tomará como base imponible el importe de dicho incremento de valor » (on retient comme base imposable le montant de cette augmentation de valeur).

Sur la base imposable s'applique ensuite le taux communal. L'article 108.1 le laisse à chaque commune, « sin que dicho tipo pueda exceder del 30 por ciento » (sans que ce taux puisse dépasser 30 %) : les 30 % sont le plafond légal, pas le pourcentage que vous paierez, et il faut lire l'ordonnance fiscale de la commune.

Les délais, et ce que je fais

1. Trente jours ouvrés Pour les actes entre vifs, donc pour une vente ordinaire, l'article 110.2 accorde trente jours hábiles (ouvrés) à partir du moment où l'impôt est dû pour déposer la déclaration à la mairie. Pour les successions, le délai est de six mois, prorogeable jusqu'à un an sur demande.
2. Déclaration ou autoliquidation Beaucoup de communes ont adopté l'autoliquidation, que la loi permet à l'article 110.4 : on calcule et on verse soi-même, dans le même délai. L'article 110.7 oblige ensuite les notaires à avertir expressément les signataires de ce délai.
3. La simulation, avant de fixer le prix Quand je prends en charge une maison à vendre, je demande à la mairie la simulation de la plusvalía, avec la dernière quittance de l'IBI : c'est le seul moyen de dire à un propriétaire ce qu'il lui restera vraiment en poche.

Ceci est une orientation générale sur la loi nationale : chaque commune a sa propre ordonnance fiscale, avec ses coefficients, son taux et ses modalités. Ce n'est pas un conseil fiscal : pour votre cas, adressez-vous à un professionnel habilité en Espagne.