Plusvalía municipal: qué es y quién la paga al vender

Qué grava en realidad

El nombre completo ya lo dice todo: Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. No grava la casa ni la ganancia de la compraventa: grava el aumento de valor del terreno urbano sobre el que está la casa, que se pone de manifiesto cuando la propiedad cambia de manos. Lo dice el artículo 104.1 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, y el artículo 104.2 añade que los terrenos que a efectos del IBI son rústicos no están sujetos al impuesto.

Desde el Real Decreto-ley 26/2021, que adaptó la ley a la jurisprudencia del Tribunal Constitucional, hay una salida cuando el valor no ha subido: el artículo 104.5 excluye el impuesto «en las transmisiones de terrenos respecto de los cuales se constate la inexistencia de incremento de valor». No es automática: hay que declarar la transmisión y aportar los títulos de adquisición y de transmisión.

Quién la paga (y qué cambia con un vendedor no residente)

En las transmisiones a título oneroso el contribuyente es quien transmite el terreno, es decir, el vendedor (artículo 106.1.b). En las donaciones y en las herencias, en cambio, la paga quien recibe.

Pero está el artículo 106.2: cuando el contribuyente es «una persona física no residente en España», quien adquiere se convierte en sustituto del contribuyente, y el ayuntamiento puede exigir la plusvalía al comprador. Por eso, cuando compro para un cliente a un propietario que vive fuera de España, pido que la suma se retenga en la firma y se ingrese en el ayuntamiento, y que el contrato lo diga por escrito.

No hay que confundirla con la retención fiscal estatal. Son dos cosas distintas que viajan juntas: si quien vende no es residente fiscal en España, quien compra retiene el 3 % del precio y lo ingresa en la Agencia Tributaria con el modelo 211, como pago a cuenta del impuesto del vendedor. Esa retención pertenece al impuesto sobre la renta de no residentes; la plusvalía es municipal y se paga al ayuntamiento.

Los dos métodos de cálculo

Tras la reforma de 2021 la base imponible se puede determinar de dos maneras, y se aplica la que resulte más baja para quien paga.

• El método objetivo (artículo 107.1): el valor catastral del terreno en el momento de la venta multiplicado por un coeficiente ligado a los años de posesión, con un periodo máximo de veinte años. Los coeficientes los aprueba cada ayuntamiento dentro de los máximos de ley, actualizados cada año: la cifra hay que pedirla al municipio, no estimarla a ojo.
• El método real (artículo 107.5): si el contribuyente demuestra, con los títulos de adquisición y de transmisión, que el aumento efectivo del valor del terreno es inferior a la base calculada con el método objetivo, «se tomará como base imponible el importe de dicho incremento de valor».

Sobre la base imponible se aplica después el tipo municipal. El artículo 108.1 lo deja en manos de cada ayuntamiento, «sin que dicho tipo pueda exceder del 30 por ciento»: el 30 % es el tope legal, no el porcentaje que pagarás, y hay que leer la ordenanza fiscal del municipio.

Los plazos, y lo que hago yo

1. Treinta días hábiles Para los actos inter vivos, es decir, para una compraventa normal, el artículo 110.2 da treinta días hábiles desde que se devenga el impuesto para presentar la declaración al ayuntamiento. Para las herencias el plazo es de seis meses, prorrogables hasta un año si se solicita.
2. Declaración o autoliquidación Muchos ayuntamientos han adoptado la autoliquidación, que la ley permite en el artículo 110.4: se calcula y se ingresa por cuenta propia, dentro del mismo plazo. El artículo 110.7 obliga además a los notarios a advertir expresamente a quienes firman de ese plazo.
3. La simulación, antes de fijar el precio Cuando me encargo de una casa para vender, pido al ayuntamiento la simulación de la plusvalía, junto con el último recibo del IBI: es la única forma de decirle a un propietario cuánto le quedará de verdad en el bolsillo.

Esto es una orientación general sobre la ley estatal: cada ayuntamiento tiene su ordenanza fiscal, con coeficientes, tipo de gravamen y modalidades propias. No es asesoramiento fiscal: para tu caso, acude a un profesional habilitado en España.