Plusvalía municipal: cos'è e chi la paga quando si vende

Cosa tassa davvero

Il nome per esteso dice tutto: Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Non tassa la casa e non tassa il guadagno della compravendita: tassa l'aumento di valore del terreno urbano su cui la casa sta, che emerge quando la proprietà passa di mano. Lo dice l'articolo 104.1 del testo unico sulle finanze locali, e l'articolo 104.2 aggiunge che i terreni che ai fini dell'IBI sono rustici non sono soggetti all'imposta.

Dal Real Decreto-ley 26/2021, che ha adeguato la legge alla giurisprudenza del Tribunal Constitucional, c'è una via d'uscita quando il valore non è salito: l'articolo 104.5 esclude l'imposta «en las transmisiones de terrenos respecto de los cuales se constate la inexistencia de incremento de valor». Non è automatica: va dichiarata la trasmissione e vanno prodotti i titoli di acquisto e di vendita.

Chi la paga (e cosa cambia con un venditore non residente)

Nelle vendite a titolo oneroso il contribuente è chi trasferisce il terreno, cioè il venditore (articolo 106.1.b). Nelle donazioni e nelle successioni, invece, la paga chi riceve.

C'è però l'articolo 106.2: quando il contribuente è «una persona física no residente en España», chi acquista diventa sostituto d'imposta, e il comune può chiedere la plusvalía al compratore. Per questo, quando compro per un cliente da un proprietario che vive fuori dalla Spagna, chiedo che la somma venga trattenuta al rogito e versata al comune, e che il contratto lo dica per iscritto.

Attenzione a non confonderla con la ritenuta fiscale statale. Sono due cose diverse che viaggiano insieme: se chi vende non è residente fiscale in Spagna, chi compra trattiene il 3 % del prezzo e lo versa all'Agenzia Tributaria spagnola con il modello 211, come acconto sull'imposta del venditore. Quella è l'imposta sul reddito dei non residenti; la plusvalía è comunale e si paga al municipio.

I due metodi di calcolo

Dopo la riforma del 2021 la base imponibile si può determinare in due modi, e si applica quello che risulta più basso per chi paga.

• Il metodo oggettivo (articolo 107.1): il valore catastale del terreno al momento della vendita moltiplicato per un coefficiente legato agli anni di possesso, con un periodo massimo di venti anni. I coefficienti li approva ogni comune entro i massimi di legge, aggiornati ogni anno: la cifra va chiesta al municipio, non stimata a occhio.
• Il metodo reale (articolo 107.5): se il contribuente dimostra, con i titoli di acquisto e di vendita, che l'aumento effettivo del valore del terreno è inferiore alla base calcolata con il metodo oggettivo, «se tomará como base imponible el importe de dicho incremento de valor».

Sulla base imponibile si applica poi il tipo comunale. L'articolo 108.1 lo lascia a ciascun comune, «sin que dicho tipo pueda exceder del 30 por ciento»: il 30 % è il tetto di legge, non la percentuale che pagherai, e va letta l'ordinanza fiscale del municipio.

I termini, e cosa faccio io

1. Trenta giorni lavorativi Per gli atti fra vivi, quindi per una normale compravendita, l'articolo 110.2 dà trenta giorni hábiles dal momento in cui matura l'imposta per presentare la dichiarazione al comune. Per le successioni il termine è di sei mesi, prorogabili fino a un anno su richiesta.
2. Dichiarazione o autoliquidazione Molti comuni hanno adottato l'autoliquidazione, che la legge consente all'articolo 110.4: si calcola e si versa da soli, entro lo stesso termine. L'articolo 110.7 obbliga poi i notai ad avvertire espressamente chi firma di quel termine.
3. La simulazione, prima di fissare il prezzo Quando prendo in carico una casa da vendere chiedo al comune la simulazione della plusvalía, insieme all'ultima ricevuta dell'IBI: è l'unico modo per dire a un proprietario quanto gli resterà davvero in tasca.

Questo è un orientamento generale sulla legge statale: ogni comune ha la sua ordinanza fiscale, con coefficienti, tipo di gravamen e modalità proprie. Non è consulenza fiscale: per il tuo caso rivolgiti a un professionista abilitato in Spagna.