Ein Haus auf den Kanaren bauen oder fertig kaufen: die Unterschiede

Zwei Wege, die man nicht nur am Preis vergleicht

Wenn man mich fragt, ob sich Bauen oder Kaufen mehr lohnt, lege ich als Erstes die Schritte beider Wege nebeneinander, denn sie sind nicht gleich lang. Ein fertiges Haus zu kaufen ist ein Vertrag: Man prüft die Immobilie, unterschreibt beim Notar und zahlt die Steuern auf den Kauf. Bauen ist eine Folge von Verfahrensschritten, jeder mit seiner eigenen Behörde und seinen eigenen Steuern.

1. Das Grundstück Man kauft ein Grundstück, auf dem das Gesetz den Bau eines Hauses erlaubt, und auch dieser Kauf hat seine Steuern.
2. Die Baugenehmigung Die Gemeinde muss den Bau genehmigen, bevor die Baustelle beginnt: Wer ein fertiges Haus kauft, braucht keine Genehmigung.
3. Die Baustelle Man zahlt der Gemeinde die kommunale Bausteuer (ICIO) und auf die Rechnungen des Bauunternehmens die IGIC, die kanarische indirekte Steuer.
4. Die Fertigstellung Der Bauleiter (director de obra) und der Leiter der Bauausführung (director de ejecución de la obra) unterschreiben die Fertigstellungsbescheinigung (certificado final de obra), der Erstbezug wird der Gemeinde angezeigt, und der Bau wird beim Notar erklärt (declaración de obra nueva).

Das Grundstück: wann es ein «solar» ist

Nicht jedes Grundstück auf städtischem Boden ist bereit für ein Haus. Das kanarische Bodengesetz nennt «solar» die für die Bebauung geeignete Fläche städtischen Bodens, die bereits vier Erschließungsanlagen hat, und genau die prüfe ich als Erstes:

• eine Zufahrt über eine befestigte Straße, die der öffentlichen Nutzung offensteht;
• Trinkwasser und Strom mit ausreichender Durchflussmenge und Leistung für das, was gebaut werden soll;
• die Ableitung des Abwassers in die Kanalisation oder in eine Behandlungsanlage mit ausreichender Kapazität;
• einen Fußgängerzugang, einen Gehweg oder etwas Gleichwertiges und eine öffentliche Beleuchtung, an mindestens einer der Straßen, die es umgeben.

Beim suelo rústico, dem ländlichen Boden, liegt der Fall anders: Dort ist ein Wohnhaus nur in den asentamientos rurales o agrícolas, den ländlichen und landwirtschaftlichen Siedlungsgebieten, eine ordentliche Nutzung, und in den asentamientos agrícolas muss es an eine tatsächliche Bewirtschaftung gebunden sein. Ich erkläre das ausführlich im Ratgeber zu den Fincas, den Sie lesen sollten, bevor Sie für ein Grundstück außerhalb des Ortes ein Angebot machen.

Auch der Kauf des Grundstücks kostet Steuern, nach derselben Regel wie bei Häusern. Verkauft eine Privatperson, zahlt man die ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales). Verkauft ein Unternehmen und ist das Grundstück bebaubar, unterliegt der Verkauf der IGIC, weil das kanarische Gesetz nur Grundstücke auf suelo rústico und nicht bebaubare Grundstücke von der IGIC befreit.

Die Baugenehmigung: drei Monate, und Schweigen gilt als Nein

Bau- und Errichtungsarbeiten für Neubauten erfordern eine Baugenehmigung, die licencia urbanística, und die erteilt die Gemeinde. Wer ein fertiges Haus kauft, braucht sie nicht: Die Genehmigung betrifft den, der baut.

Die Gemeinde hat ab dem Antrag drei Monate Zeit, um zu entscheiden und die Antwort zuzustellen; kommunale Satzungen können diese Frist verkürzen, aber nicht verlängern. Hier liegt die Regel, die am häufigsten überrascht: Bei Bauvorhaben gilt Schweigen als Ablehnung. Vergehen die drei Monate ohne schriftliche Antwort, kann der Antrag als abgelehnt betrachtet werden, nicht als genehmigt.

Dieses silencio negativo, die Ablehnung durch Schweigen, beendet das Verfahren nicht: Es erlaubt, gegen die Untätigkeit der Gemeinde Rechtsmittel einzulegen, und die Gemeinde bleibt verpflichtet zu entscheiden. Für den Zeitplan heißt das: Die drei Monate sind eine gesetzliche Frist, nicht das Datum des Baubeginns.

Die Steuern beim Bauen

Wer ein fertiges Haus kauft, zahlt die Steuern des Kaufs: die ITP auf ein gebrauchtes Haus von einer Privatperson, auf einen Neubau vom Bauträger die IGIC plus die AJD, die Steuer auf notarielle Urkunden. Wer baut, zahlt andere, zu verschiedenen Zeitpunkten, und in der Kostenaufstellung führe ich sie in getrennten Zeilen:

• Wer baut, zahlt an die Gemeinde die ICIO, die Bausteuer, auf die Kosten der materiellen Bauausführung: Den Satz legt jede Gemeinde fest, und er darf 4 % nicht übersteigen. Nicht zur Bemessungsgrundlage gehören die IGIC, die kommunalen Gebühren für das Bauvorhaben, die Honorare der Fachleute und der Unternehmergewinn der Baufirma. Die Steuer entsteht mit dem Baubeginn, auch wenn die Genehmigung noch nicht vorliegt.
• Auf die Rechnungen des Bauunternehmens zahlt man die IGIC zum allgemeinen Satz von 7 %. Einen Nullsatz für Bauarbeiten sieht das kanarische Gesetz nur vor, wenn das Haus als geförderter Wohnungsbau (vivienda de protección oficial) eingestuft ist, und der ermäßigte Satz für den Hauptwohnsitz gilt für den, der einen Neubau kauft, nicht für den, der sich ein Haus bauen lässt.
• Auf die notarielle Urkunde, mit der das Haus als errichtet erklärt wird (die declaración de obra nueva, die Neubauerklärung), zahlt man die AJD von 0,75 %. Bemessungsgrundlage ist der tatsächliche Kostenwert des Baus.

Das sind gesetzliche Sätze, kein Kostenvoranschlag: Der Satz der ICIO ist von Gemeinde zu Gemeinde verschieden, und die Baukosten ergeben sich aus dem Projekt. Zum Vergleich: Die Steuern beim Kauf eines fertigen Hauses stehen im Ratgeber «Steuern und Kosten», die beim Kauf eines Neubaus vom Bauträger im Ratgeber zum Neubau.

Die Zehnjahresversicherung: für das eigene Haus nicht, bis man verkauft

Wer einen Neubau vom Bauträger kauft, erhält die Zehnjahresgarantie auf das Tragwerk: Für Wohngebäude schreibt das Gesetz diese Versicherung vor. Wer ein Einfamilienhaus für sich selbst baut, allein als privater Bauherr (autopromotor), ist davon befreit.

Die Befreiung gilt aber nur, solange das Haus ihm gehört. Verkauft er es, bevor zehn Jahre vergangen sind, muss er die Versicherung für die verbleibenden Jahre abschließen, sofern nichts anderes vereinbart ist. Ohne Nachweis der Versicherung beurkundet der Notar den Verkauf nicht, und das Registro de la Propiedad trägt ihn nicht ein, es sei denn, der Käufer befreit den Verkäufer ausdrücklich davon und der Verkäufer weist nach, dass er das Haus bewohnt hat.

Die zehn Jahre laufen ab dem Abnahmeprotokoll (acta de recepción), mit dem das Bauunternehmen das fertige Haus an den Auftraggeber übergibt.

Fertigstellung und Erstbezug

Ist das Haus fertig, übergibt das Bauunternehmen es mit einem Abnahmeprotokoll, das mindestens von ihm und vom Auftraggeber unterschrieben ist. Das Protokoll nennt das Datum der Fertigstellungsbescheinigung und die endgültigen Kosten der Bauausführung, und beigefügt wird die Fertigstellungsbescheinigung, unterschrieben vom Bauleiter und vom Leiter der Bauausführung.

Um darin zu wohnen, braucht man auf den Kanaren keine zweite Genehmigung: Der Erstbezug eines fertigen Gebäudes unterliegt einer comunicación previa, einer Vorabanzeige bei der Gemeinde. Danach geht man zum Notar für die declaración de obra nueva, die Urkunde, die den auf dem Grundstück errichteten Bau erklärt.

Wenn Sie nicht Bürger der Europäischen Union sind

Alle spanischen Inseln und Eilande sind Zonen, in denen Ausländer nur beschränkt Eigentum erwerben dürfen. Wer nicht Staatsangehöriger eines Mitgliedstaats der Europäischen Union ist, braucht für den Kauf eines Grundstücks oder eines Hauses, ländlich oder städtisch, eine militärische Genehmigung, und ebenso für den Bau. Für Bürger der Union gelten diese Beschränkungen nicht.

Dieser Schritt gilt für beide Wege, aber wer baut, begegnet ihm zweimal: beim Kauf des Grundstücks und beim Bau. Ausgenommen sind Zentren und Zonen, die zu Gebieten von nationalem touristischem Interesse erklärt wurden: Dort gilt die Genehmigung als erteilt, innerhalb der Grenzen, die das Verteidigungsministerium festlegt.

Das ist eine allgemeine Orientierung zu Vorschriften und Steuern, keine Rechts-, Steuer- oder technische Beratung. Das Grundstück, das Projekt und die persönliche Situation des Bauherrn müssen im Einzelfall mit einem Architekten und mit einem in Spanien zugelassenen Fachmann geprüft werden.