Construir una casa en Canarias o comprarla hecha: qué cambia

Dos caminos que no se comparan solo por el precio

Cuando me preguntan si conviene construir o comprar, lo primero que hago es poner en fila los pasos de los dos caminos, porque no tienen la misma longitud. Comprar una casa ya hecha es un contrato: se comprueba el inmueble, se firma ante notario, se pagan los impuestos de la compra. Construir es una serie de actos, cada uno con su autoridad y sus impuestos.

1. El terreno Se compra un terreno en el que la ley permita construir una casa, y también esa compra tiene sus impuestos.
2. La licencia El ayuntamiento tiene que autorizar la construcción antes de que empiece la obra: quien compra una casa hecha no la necesita.
3. La obra Se pagan el ICIO al ayuntamiento y el IGIC sobre las facturas de quien construye.
4. El final de obra El director de obra y el director de la ejecución de la obra firman el certificado final de obra, se presenta al ayuntamiento la comunicación previa de primera ocupación y se declara la obra nueva ante notario.

El terreno: cuándo es un «solar»

No todo terreno urbano está listo para una casa. La ley canaria del suelo llama «solar» a la superficie de suelo urbano apta para la edificación que ya cuenta con cuatro servicios, y son lo primero que compruebo:

• acceso por vía pavimentada y abierta al uso público;
• suministro de agua potable y energía eléctrica con caudal y potencia suficientes para lo que se quiere construir;
• evacuación de las aguas residuales a la red de alcantarillado, o a un sistema de tratamiento con suficiente capacidad;
• acceso peatonal, encintado de aceras o equivalente y alumbrado público en, al menos, una de las vías que lo circundan.

El suelo rústico es otra historia: allí una vivienda es un uso ordinario solo en los asentamientos rurales o agrícolas, y en los agrícolas tiene que estar vinculada a una explotación agrícola efectiva. Lo explico entero en la guía de las fincas, que conviene leer antes de hacer una oferta por un terreno fuera del núcleo urbano.

La compra del terreno también tiene sus impuestos, con la misma regla que las casas. Si vende un particular, se paga el ITP. Si vende una empresa y el terreno es edificable, la venta está sujeta al IGIC, porque la ley canaria solo exime del IGIC los terrenos rústicos y los que no son edificables.

La licencia: tres meses, y el silencio cuenta como un no

Las obras de construcción y de edificación de nueva planta están sujetas a licencia urbanística, y la otorga el ayuntamiento. Quien compra una casa hecha no la necesita: el permiso es cosa de quien construye.

El ayuntamiento tiene tres meses para resolver y notificar, desde la fecha de la solicitud; las ordenanzas municipales pueden reducir ese plazo, pero no ampliarlo. Aquí está la regla que más a menudo sorprende: para las obras de edificación el silencio administrativo es negativo. Si pasan los tres meses sin que se haya notificado una resolución expresa, la solicitud se puede considerar desestimada, no concedida.

El silencio negativo no cierra el expediente: permite recurrir frente a la inactividad del ayuntamiento, que sigue obligado a resolver. Para quien hace un calendario, significa que los tres meses son un plazo legal, no la fecha de inicio de las obras.

Los impuestos de quien construye

Quien compra una casa hecha paga los impuestos de la compra: el ITP en la segunda mano comprada a un particular, el IGIC más el AJD en la obra nueva comprada al promotor. Quien construye paga otros, en momentos distintos, y en el presupuesto los mantengo en líneas separadas:

• Quien construye paga al ayuntamiento el ICIO, el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, sobre el coste de ejecución material de la obra: el tipo lo fija cada ayuntamiento y no puede superar el 4 %. Quedan fuera de la base el IGIC, las tasas municipales ligadas a la obra, los honorarios de los profesionales y el beneficio empresarial del contratista. El impuesto se devenga al iniciarse la obra, aunque todavía no se haya obtenido la licencia.
• Sobre las facturas de quien construye se paga el IGIC al tipo general del 7 %. La ley canaria prevé el tipo cero para las ejecuciones de obra de construcción solo cuando la casa es una vivienda de protección oficial, y el tipo reducido de la vivienda habitual es para quien compra una casa nueva, no para quien se la hace construir.
• Sobre la escritura que declara la casa construida (la declaración de obra nueva) se paga el AJD del 0,75 %. La base es el valor real de coste de la obra nueva.

Son cifras de ley, no un presupuesto: el tipo del ICIO cambia de un ayuntamiento a otro, y el coste de la obra lo da el proyecto. Para comparar, los impuestos de quien compra una casa hecha están en la guía de impuestos y gastos, y los de la obra nueva comprada al promotor, en la guía sobre la obra nueva.

El seguro decenal: para uso propio no, hasta que se vende

Quien compra una casa nueva al promotor recibe la garantía decenal sobre la estructura: para los edificios destinados a vivienda la ley la hace obligatoria. Quien se construye una única vivienda unifamiliar para uso propio, como autopromotor individual, queda exento.

Pero la exención dura mientras la casa siga siendo suya. Si la vende antes de que pasen diez años, tiene que contratar la garantía por los años que falten, salvo pacto en contrario. El notario no autoriza la escritura de venta, ni el Registro de la Propiedad la inscribe, sin que se acredite la garantía, a menos que el comprador exonere expresamente al vendedor y este acredite haber utilizado la vivienda.

Los diez años se cuentan desde el acta de recepción de la obra, con la que el constructor entrega la casa terminada a quien la encargó.

Final de obra y primera ocupación

Cuando la casa está terminada, el constructor la entrega con un acta de recepción firmada, al menos, por él y por quien encargó la obra, el promotor. El acta recoge la fecha del certificado final de obra y el coste final de la ejecución material de la obra, y se le adjunta el certificado final de obra suscrito por el director de obra y el director de la ejecución de la obra.

Para habitarla, en Canarias no hace falta una segunda licencia: la primera ocupación de un edificio terminado está sujeta a comunicación previa al ayuntamiento. Después se va al notario para la declaración de obra nueva, la escritura que declara lo construido sobre el terreno.

Si no eres ciudadano de la Unión Europea

Todas las islas e islotes españoles son zonas de acceso restringido a la propiedad por parte de extranjeros. Para quien no es ciudadano de un Estado de la Unión Europea, comprar un terreno o una casa, rústicos o urbanos, requiere una autorización militar, y también la requiere construir. Para los ciudadanos de la Unión estos límites no se aplican.

Es un paso que vale para los dos caminos, pero quien construye se lo encuentra dos veces: en la compra del terreno y en la construcción. Quedan exceptuados los centros y zonas declarados de interés turístico nacional, donde la autorización se entiende concedida con los límites fijados por el Ministerio de Defensa.

Esto es una orientación general sobre normas e impuestos, no un asesoramiento legal, fiscal ni técnico. El terreno, el proyecto y la situación de quien construye hay que comprobarlos caso por caso con un arquitecto y con un profesional habilitado en España.