Costruire casa alle Canarie o comprarla già fatta: cosa cambia

Due strade che non si confrontano solo sul prezzo

Quando mi chiedono se conviene costruire o comprare, la prima cosa che faccio è mettere in fila i passaggi delle due strade, perché non hanno la stessa lunghezza. Comprare una casa già fatta è un contratto: si verifica l'immobile, si firma dal notaio, si pagano le imposte dell'acquisto. Costruire è una serie di atti, ciascuno con la sua autorità e le sue imposte.

1. Il terreno Si compra un terreno su cui la legge permetta di costruire una casa, e anche quell'acquisto ha le sue imposte.
2. La licenza Il comune deve autorizzare la costruzione prima che il cantiere parta: chi compra una casa fatta non ne ha bisogno.
3. Il cantiere Si pagano l'ICIO al comune e l'IGIC sulle fatture di chi costruisce.
4. La fine dei lavori Il direttore dei lavori e il direttore dell'esecuzione firmano il certificato finale, si comunica al comune la prima occupazione e si dichiara l'opera dal notaio.

Il terreno: quando è un «solar»

Non ogni terreno urbano è pronto per una casa. La legge canaria del suolo chiama «solar» la superficie di suolo urbano adatta all'edificazione che ha già quattro servizi, e sono i primi che controllo:

• un accesso da una via pavimentata e aperta all'uso pubblico;
• acqua potabile ed energia elettrica con portata e potenza sufficienti per quello che si vuole costruire;
• lo scarico delle acque reflue nella fognatura, o in un sistema di trattamento con capacità sufficiente;
• l'accesso pedonale, il marciapiede o un equivalente e l'illuminazione pubblica, su almeno una delle vie che lo circondano.

Il suolo rustico è un'altra storia: lì una casa è un uso ordinario solo negli asentamientos rurales o agrícolas, e negli agricoli dev'essere legata a una coltivazione vera. Lo spiego per intero nella guida sulle fincas, da leggere prima di fare un'offerta su un terreno fuori dal centro abitato.

Anche l'acquisto del terreno paga le sue imposte, con la stessa regola delle case. Se vende un privato si paga l'ITP. Se vende un'impresa e il terreno è edificabile, la vendita è soggetta all'IGIC, perché la legge canaria esenta dall'IGIC solo i terreni rustici e quelli non edificabili.

La licenza: tre mesi, e il silenzio vale un no

Le opere di costruzione e di edificazione di nuova pianta richiedono una licenza urbanistica, e la rilascia il comune. Chi compra una casa fatta non ne ha bisogno: il permesso riguarda chi costruisce.

Il comune ha tre mesi per decidere e notificare la risposta, dalla data della domanda; le ordinanze comunali possono accorciare questo termine, non allungarlo. Qui sta la regola che sorprende più spesso: per le opere di edificazione il silenzio è negativo. Se passano i tre mesi senza una risposta scritta, la domanda si può considerare respinta, non accolta.

Il silenzio negativo non chiude la pratica: permette di fare ricorso contro l'inerzia del comune, che resta obbligato a decidere. Per chi fa un calendario, vuol dire che i tre mesi sono un termine di legge, non la data di inizio dei lavori.

Le imposte di chi costruisce

Chi compra una casa fatta paga le imposte dell'acquisto: l'ITP sull'usato comprato da un privato, l'IGIC più l'AJD sul nuovo comprato dal costruttore. Chi costruisce ne paga altre, in momenti diversi, e nel preventivo le tengo in righe separate:

• Chi costruisce paga al comune l'ICIO, l'imposta sulle costruzioni, sul costo di esecuzione materiale dell'opera: il tipo lo fissa ogni comune e non può superare il 4 %. Dalla base restano fuori l'IGIC, le tasse comunali legate all'opera, gli onorari dei professionisti e l'utile del costruttore. L'imposta matura quando cominciano i lavori, anche se la licenza non c'è ancora.
• Sulle fatture di chi costruisce si paga l'IGIC con il tipo generale del 7 %. La legge canaria prevede il tipo zero per le opere di costruzione solo quando la casa è di protezione ufficiale, e il tipo ridotto per la residenza abituale riguarda chi compra una casa nuova, non chi se la fa costruire.
• Sull'atto notarile che dichiara la casa costruita (la declaración de obra nueva) si paga l'AJD dello 0,75 %. La base è il valore reale di costo dell'opera.

Sono cifre di legge, non un preventivo: il tipo dell'ICIO cambia da un comune all'altro, e il costo dell'opera lo dà il progetto. Per il confronto, le imposte di chi compra una casa fatta sono nella guida Tasse e costi, e quelle del nuovo comprato dal costruttore nella guida sulla casa nuova.

L'assicurazione decennale: per sé no, finché non si vende

Chi compra una casa nuova dal costruttore riceve la garanzia decennale sulla struttura: per gli edifici destinati ad abitazione la legge la rende obbligatoria. Chi costruisce una casa unifamiliare per sé, come unico autopromotore, ne è esentato.

L'esenzione però dura finché la casa resta sua. Se la vende prima che siano passati dieci anni, deve stipulare la garanzia per gli anni che mancano, salvo un patto diverso. Il notaio non autorizza l'atto di vendita, e il registro non lo iscrive, senza la prova della garanzia, a meno che chi compra lo esoneri espressamente e chi vende dimostri di aver abitato la casa.

I dieci anni si contano dall'atto di ricezione dell'opera, quello con cui il costruttore consegna la casa finita a chi l'ha commissionata.

Fine lavori e prima occupazione

Quando la casa è finita, il costruttore la consegna con un atto di ricezione firmato almeno da lui e da chi ha commissionato i lavori. L'atto riporta la data del certificato finale e il costo finale di esecuzione dell'opera, e gli si allega il certificato finale firmato dal direttore dei lavori e dal direttore dell'esecuzione.

Per abitarla, alle Canarie non serve una seconda licenza: la prima occupazione di un edificio finito è soggetta a comunicazione previa al comune. Poi si va dal notaio per la dichiarazione di obra nueva, l'atto che dichiara la costruzione fatta sul terreno.

Se non sei cittadino dell'Unione Europea

Tutte le isole e gli isolotti spagnoli sono zone di accesso ristretto alla proprietà degli stranieri. Per chi non è cittadino di uno Stato dell'Unione Europea, comprare un terreno o una casa, rustici o urbani, richiede un'autorizzazione militare, e la richiede anche costruire. Per i cittadini dell'Unione questi limiti non valgono.

È un passaggio che vale per entrambe le strade, ma chi costruisce lo incontra due volte: per l'acquisto del terreno e per la costruzione. Fanno eccezione i centri e le zone dichiarati di interesse turistico nazionale, dove l'autorizzazione si considera concessa con i limiti fissati dalla Difesa.

Questo è un orientamento generale su norme e imposte, non una consulenza legale, fiscale o tecnica. Il terreno, il progetto e la posizione di chi costruisce vanno verificati caso per caso con un architetto e con un professionista abilitato in Spagna.