Construire une maison aux Canaries ou l'acheter déjà construite : ce qui change

Deux voies qui ne se comparent pas seulement sur le prix

Quand on me demande s'il vaut mieux construire ou acheter, la première chose que je fais, c'est d'aligner les étapes des deux voies, parce qu'elles n'ont pas la même longueur. Acheter une maison déjà construite, c'est un contrat : on vérifie le bien, on signe chez le notaire, on paie les impôts de l'achat. Construire, c'est une série d'actes, chacun avec son autorité et ses impôts.

1. Le terrain On achète un terrain sur lequel la loi permet de construire une maison, et cet achat a lui aussi ses impôts.
2. Le permis de construire La commune doit autoriser la construction avant le début du chantier : qui achète une maison déjà construite n'en a pas besoin.
3. Le chantier On paie à la commune l'ICIO (la taxe municipale sur les constructions) et, sur les factures du constructeur, l'IGIC (l'impôt indirect canarien).
4. La fin des travaux Le directeur des travaux et le directeur de l'exécution signent le certificado final de obra (le certificat de fin de travaux), on informe la commune de la première occupation et on déclare l'ouvrage chez le notaire.

Le terrain : quand c'est un « solar »

Tout terrain urbain n'est pas prêt à recevoir une maison. La loi canarienne du sol appelle « solar » la surface de sol urbain apte à la construction qui dispose déjà de quatre services, et ce sont les premiers points que je vérifie :

• un accès par une voie revêtue et ouverte à l'usage public ;
• l'eau potable et l'électricité, avec un débit et une puissance suffisants pour ce que l'on veut construire ;
• l'évacuation des eaux usées vers le réseau d'égouts, ou vers un système de traitement d'une capacité suffisante ;
• l'accès piéton, le trottoir ou un équivalent et l'éclairage public, sur au moins une des voies qui l'entourent.

Le terrain rustique, c'est une autre histoire : là, l'habitation n'est un usage ordinaire que dans les asentamientos rurales o agrícolas (les noyaux d'habitat rural ou agricole), et dans les asentamientos agrícolas elle doit être liée à une exploitation agricole effective. Je l'explique en entier dans le guide sur les fincas, à lire avant de faire une offre sur un terrain situé hors agglomération.

L'achat du terrain est lui aussi soumis à l'impôt, avec la même règle que pour les maisons. Si c'est un particulier qui vend, on paie l'ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, l'impôt sur les transmissions de biens). Si c'est une entreprise qui vend et que le terrain est constructible, la vente est soumise à l'IGIC, car la loi canarienne n'exonère de l'IGIC que les terrains rustiques et ceux qui ne sont pas constructibles.

Le permis : trois mois, et le silence vaut refus

Les travaux de construction et d'édification de nouveaux bâtiments exigent une licencia urbanística, le permis de construire, et c'est la commune qui la délivre. Qui achète une maison déjà construite n'en a pas besoin : l'autorisation concerne celui qui construit.

La commune a trois mois pour statuer et notifier sa réponse, à compter de la date de la demande ; les règlements municipaux peuvent raccourcir ce délai, pas l'allonger. Voici la règle qui surprend le plus souvent : pour les travaux d'édification, le silence est négatif (silencio negativo). Si les trois mois passent sans réponse écrite, la demande peut être considérée comme rejetée, et non comme acceptée.

Le silence négatif ne clôt pas le dossier : il permet de former un recours contre l'inaction de la commune, qui reste tenue de statuer. Pour qui établit un calendrier, cela veut dire que les trois mois sont un délai légal, pas la date de début des travaux.

Les impôts de celui qui construit

Qui achète une maison déjà construite paie les impôts de l'achat : l'ITP sur l'ancien acheté à un particulier, l'IGIC plus l'AJD (Actos Jurídicos Documentados, l'impôt sur les actes notariés) sur le neuf acheté au constructeur. Qui construit en paie d'autres, à des moments différents, et dans le budget prévisionnel je les garde sur des lignes séparées :

• Qui construit paie à la commune l'ICIO, la taxe municipale sur les constructions, calculée sur le coût d'exécution matérielle de l'ouvrage : le taux est fixé par chaque commune et ne peut pas dépasser 4 %. Restent hors de la base l'IGIC, les redevances municipales liées aux travaux, les honoraires des professionnels et le bénéfice du constructeur. L'impôt devient exigible dès que les travaux commencent, même si le permis n'a pas encore été délivré.
• Sur les factures du constructeur, on paie l'IGIC au taux général de 7 %. La loi canarienne ne prévoit le taux zéro pour les travaux de construction que lorsque la maison est un logement de protection officielle (vivienda de protección oficial), et le taux réduit pour la résidence habituelle concerne l'acheteur d'une maison neuve, pas celui qui la fait construire.
• Sur l'acte notarié qui déclare la maison construite (la declaración de obra nueva, la déclaration de construction nouvelle), on paie l'AJD à 0,75 %. La base est la valeur réelle du coût de l'ouvrage.

Ce sont des chiffres fixés par la loi, pas un devis : le taux de l'ICIO change d'une commune à l'autre, et le coût de l'ouvrage, c'est le projet qui le donne. Pour comparer, les impôts de celui qui achète une maison déjà construite sont dans le guide sur les impôts et les frais, et ceux du neuf acheté au constructeur dans le guide sur la maison neuve.

L'assurance décennale : pas pour soi, tant qu'on ne vend pas

Qui achète une maison neuve au constructeur bénéficie de la garantie décennale sur la structure : pour les bâtiments destinés à l'habitation, la loi la rend obligatoire. Qui fait construire pour lui-même une maison unifamiliale, comme autopromotor individuel (le particulier qui est son propre promoteur), en est dispensé.

Mais la dispense ne vaut que tant que la maison lui appartient. S'il la vend avant que dix ans se soient écoulés, il doit souscrire la garantie pour les années restantes, sauf accord contraire. Le notaire n'autorise pas l'acte de vente, et le Registro de la Propiedad ne l'inscrit pas, sans la preuve de la garantie, à moins que l'acheteur ne l'en dispense expressément et que le vendeur prouve avoir habité la maison.

Les dix ans se comptent à partir du procès-verbal de réception (acta de recepción) de l'ouvrage, celui par lequel le constructeur remet la maison terminée à celui qui l'a commandée.

Fin des travaux et première occupation

Quand la maison est terminée, le constructeur la remet avec un procès-verbal de réception signé au moins par lui et par celui qui a commandé les travaux. Le procès-verbal indique la date du certificado final de obra et le coût final d'exécution de l'ouvrage, et on y joint ce certificat de fin de travaux, signé par le directeur des travaux et par le directeur de l'exécution.

Pour l'habiter, aux Canaries, il ne faut pas de second permis : la première occupation d'un bâtiment terminé est soumise à comunicación previa (une communication préalable adressée à la commune). Ensuite, on passe chez le notaire pour la declaración de obra nueva, l'acte qui déclare la construction réalisée sur le terrain.

Si vous n'êtes pas citoyen de l'Union européenne

Toutes les îles et tous les îlots espagnols sont des zones d'accès restreint à la propriété des étrangers. Pour qui n'est pas citoyen d'un État de l'Union européenne, acheter un terrain ou une maison, rustiques ou urbains, exige une autorisation militaire, et construire l'exige aussi. Pour les citoyens de l'Union, ces limites ne s'appliquent pas.

C'est une étape qui vaut pour les deux voies, mais celui qui construit la rencontre deux fois : pour l'achat du terrain et pour la construction. Font exception les centres et les zones déclarés d'intérêt touristique national, où l'autorisation est considérée comme accordée dans les limites fixées par la Défense.

Ceci est une orientation générale sur les règles et les impôts, pas un conseil juridique, fiscal ou technique. Le terrain, le projet et la situation de celui qui construit doivent être vérifiés au cas par cas avec un architecte et avec un professionnel habilité en Espagne.