Hypothek in Spanien für Nicht-Residenten: was Banken verlangen

Es geht, aber rechnen Sie mit mehr Zeit

Man muss nicht in Spanien ansässig sein, um eine Hypothek auf ein Haus auf den Kanaren aufzunehmen: Das Gesetz über Immobilienkreditverträge schützt Kreditnehmer gleichermaßen, und die Fristen stehen fest. Was sich bei den Kunden, die ich begleite, ändert, ist die Menge an Unterlagen, die aus dem Ausland kommt. Mein Rat: Eröffnen Sie das Verfahren vor den arras, nicht danach.

Worauf die Bank achtet

Der Banco de España sagt es nüchtern: Die Bank führt eine Machbarkeitsstudie durch, um Ihre Zahlungsfähigkeit zu bestimmen, und prüft gegenwärtiges und absehbares Einkommen, Vermögenswerte, Ausgaben und bereits bestehende Verpflichtungen. Sie fragt die CIRBE ab, die Risikozentrale, und die Register über Zahlungsausfälle. Auch eine tasación der Sicherheit wird erstellt, aber die Bonität stützt sich nicht überwiegend auf den Wert dieser Sicherheit.

Wie viel im Verhältnis zum Schätzwert finanziert wird, dazu gibt es keine offizielle Zahl, und deshalb schreibe ich keine: Die spanischen Notare sagen nur, dass Banken ab einem bestimmten Prozentsatz des Schätzwerts Grenzen haben. Diesen Prozentsatz nennt jede Bank einzeln in der FEIN.

Die tasación

Die tasación muss ein von der Bank unabhängiges Gutachterunternehmen erstellen, und die Kosten trägt der Kunde. Da Sie dafür bezahlen, haben Sie Anspruch auf eine Kopie, und auf das Original, falls die Hypothek nicht zustande kommt. Sie können auch ein eigenes Gutachten mitbringen, sofern es von einem zugelassenen Gutachter stammt und nicht abgelaufen ist: Die Bank muss es akzeptieren, ohne Ihnen die Prüfung in Rechnung zu stellen.

Die zehn Tage: FEIN, FiAE und der Notar

• Mindestens zehn Tage vor der Unterschrift übergibt Ihnen die Bank die FEIN, die Ficha Europea de Información Normalizada, die als bindendes Angebot gilt, und die FiAE, das Blatt mit den heiklen Klauseln.
• Mit demselben Vorlauf kommen die Kopie des Vertragsentwurfs, die Simulation der Raten in verschiedenen Zinsszenarien bei variabler Hypothek, die Versicherungsbedingungen und die Kostenaufteilung.
• In diesen Tagen gehen Sie zu einem Notar Ihrer Wahl, allein, ohne die Bank. Er erklärt Ihnen den Kredit, macht mit Ihnen einen Test und erstellt eine Urkunde: Diese Urkunde kostet nichts, und ohne sie kann die escritura der Hypothek nicht beurkundet werden.

Das ist der Schritt, der mir am spanischen Verfahren am besten gefällt, und der, den kein ausländischer Kunde erwartet. Kommen Sie mit aufgeschriebenen Fragen: Es ist der einzige Moment, in dem ein Fachmann vor Ihnen sitzt, der dafür bezahlt wird, Ihnen nichts zu verkaufen.

Wer zahlt was

Bei der Beurkundung der Hypothek ist die Aufteilung gesetzlich geregelt: Sie zahlen die tasación, die Bank übernimmt Notar, Registro, Steuern und gestoría. Die Kosten des Kaufvertrags sind eine andere Sache, die Sie im Kaufratgeber finden.

Das ist eine allgemeine Orientierung, keine Finanz- oder Rechtsberatung. Jede Bank hat ihre eigenen Konditionen: Lassen Sie sich vor der Unterschrift von einem zugelassenen Fachmann begleiten.