Prêt immobilier en Espagne pour non-résidents : ce que demandent les banques

C'est possible, mais prévoyez plus de temps

Il n'est pas nécessaire de résider en Espagne pour souscrire un prêt sur une maison aux Canaries : la loi sur les contrats de crédit immobilier protège de la même façon celui qui emprunte, et les délais sont écrits noir sur blanc. Ce qui change, chez les clients que j'accompagne, c'est le volume de documents qui arrivent de l'étranger. Mon conseil : ouvrez le dossier avant les arras, pas après.

Ce que regarde la banque

Le Banco de España le dit sans détour : la banque réalise une étude de faisabilité pour déterminer votre capacité de paiement et vérifie les revenus présents et prévisibles, les actifs, les dépenses et les engagements déjà pris. Elle consulte la CIRBE, la centrale des risques, et les fichiers d'impayés. Une tasación de la garantie est aussi réalisée, mais la solvabilité ne se fonde pas de façon prédominante sur la valeur de cette garantie.

Sur le montant prêté par rapport à la valeur d'expertise, il n'existe pas de chiffre officiel, et je n'en écris donc pas : les notaires espagnols disent seulement que les banques ont des limites au-delà d'un certain pourcentage de la valeur de tasación. Ce pourcentage, c'est chaque banque qui le déclare dans la FEIN.

La tasación

L'expertise doit être réalisée par une société de tasación indépendante de la banque, et le coût est à la charge du client. Comme c'est vous qui la payez, vous avez le droit d'en recevoir une copie, et l'original si le prêt ne se concrétise pas. Vous pouvez aussi en apporter une de votre choix, à condition qu'elle soit certifiée par un expert agréé et non périmée : la banque doit l'accepter, sans vous faire payer les vérifications.

Les dix jours : FEIN, FiAE et le notaire

• Au moins dix jours avant la signature, la banque vous remet la FEIN, la Ficha Europea de Información Normalizada, qui a valeur d'offre contraignante, et la FiAE, la fiche qui liste les clauses sensibles.
• Avec le même délai arrivent la copie du projet de contrat, la simulation des mensualités dans les différents scénarios de taux si le prêt est variable, les conditions des assurances et la répartition des frais.
• Pendant ces jours, vous allez chez le notaire de votre choix, seul, sans la banque. Il vous explique le prêt, vous fait un test et rédige un acte : cet acte est gratuit, et sans lui, l'escritura du prêt ne peut pas être autorisée.

C'est l'étape que je préfère dans la procédure espagnole, et celle qu'aucun client étranger n'attend. Venez-y avec vos questions écrites : c'est le seul moment où vous avez face à vous un professionnel payé pour ne rien vous vendre.

Qui paie quoi

Sur la formalisation du prêt, la répartition est fixée par la loi : vous payez la tasación, la banque prend en charge le notaire, le registre, les impôts et la gestoría. Les frais de la vente sont autre chose, et vous les trouverez dans le guide de l'achat.

Ceci est une orientation générale, pas un conseil financier ni juridique. Chaque banque a ses conditions : faites-vous accompagner par un professionnel habilité avant de signer.