Mutuo in Spagna da non residente: cosa chiedono le banche

Si può, ma metti in conto più tempo

Non serve essere residenti per accendere un mutuo su una casa alle Canarie: la legge sui contratti di credito immobiliare protegge allo stesso modo chi prende a prestito, e i tempi sono scritti. Quello che cambia, dai clienti che accompagno, è la mole di documenti che arriva dall'estero. Il consiglio: apri la pratica prima delle arras, non dopo.

Cosa guarda la banca

Il Banco de España lo dice in modo asciutto: la banca fa uno studio di fattibilità per determinare la tua capacità di pagamento e verifica redditi presenti e prevedibili, attivi, spese e impegni già presi. Consulta la CIRBE, la centrale rischi, e i registri dei mancati pagamenti. Si fa anche una tasación della garanzia, ma la solvibilità non si basa in modo predominante sul valore di quella garanzia.

Su quanto ti prestano rispetto al valore di perizia non esiste una cifra ufficiale, e infatti non ne scrivo: i notai spagnoli dicono solo che le banche hanno limiti oltre una certa percentuale del valore di tasación. Quella percentuale la dichiara la singola banca nella FEIN.

La tasación

La perizia la deve fare una società di tasación indipendente dalla banca, e il costo lo sostiene il cliente. Siccome la paghi tu, hai diritto a riceverne copia, e l'originale se il mutuo non si formalizza. Puoi anche portarne una tua, purché certificata da un perito omologato e non scaduta: la banca deve accettarla, senza farti pagare le verifiche.

I dieci giorni: FEIN, FiAE e il notaio

• Almeno dieci giorni prima della firma la banca ti consegna la FEIN, la Ficha Europea de Información Normalizada, che vale come offerta vincolante, e la FiAE, la scheda che elenca le clausole delicate.
• Con lo stesso anticipo arrivano la copia del progetto di contratto, la simulazione delle rate nei vari scenari di tassi se il mutuo è variabile, le condizioni delle assicurazioni e il riparto delle spese.
• In quei giorni vai dal notaio che scegli tu, da solo, senza la banca. Ti spiega il prestito, ti fa un test e redige un atto: quell'atto non ha costo, e senza di esso la escritura del mutuo non si può autorizzare.

È il passaggio che mi piace di più della procedura spagnola, e quello che nessun cliente straniero si aspetta. Arrivaci con le domande scritte: è l'unico momento in cui hai davanti un professionista pagato per non venderti niente.

Chi paga cosa

Sulla formalizzazione del mutuo il riparto è di legge: tu paghi la tasación, la banca si fa carico di notaio, registro, imposte e gestoría. Le spese della compravendita sono un'altra cosa e le trovi nella guida all'acquisto.

Questo è un orientamento generale, non consulenza finanziaria né legale. Ogni banca ha le sue condizioni: fatti seguire da un professionista abilitato prima di firmare.