Hipoteca en España para no residentes: qué piden los bancos

Se puede, pero cuenta con más tiempo

No hace falta ser residente para pedir una hipoteca sobre una casa en Canarias: la ley de contratos de crédito inmobiliario protege igual a quien pide prestado, y los plazos están escritos. Lo que cambia, según los clientes que acompaño, es el volumen de documentos que llega desde fuera. Mi consejo: abre el expediente antes de las arras, no después.

Qué mira el banco

El Banco de España lo dice sin rodeos: el banco hace un estudio de viabilidad para determinar tu capacidad de pago y verifica ingresos presentes y previsibles, activos, gastos y compromisos ya asumidos. Consulta la CIRBE, la central de riesgos, y los registros de impagos. También se hace una tasación de la garantía, aunque tu solvencia no se basa de forma predominante en el valor de esa garantía.

Sobre cuánto te prestan respecto al valor de tasación no existe una cifra oficial, y por eso no la escribo: los notarios españoles dicen solo que los bancos tienen límites por encima de un determinado porcentaje del valor de tasación. Ese porcentaje lo declara cada banco en la FEIN.

La tasación

La tasación la tiene que hacer una sociedad de tasación independiente del banco, y el coste lo asume el cliente. Como la pagas tú, tienes derecho a recibir una copia, y el original si la hipoteca no llega a formalizarse. También puedes aportar una tuya, siempre que esté certificada por un perito homologado y no haya caducado: el banco debe aceptarla, sin cobrarte por las comprobaciones.

Los diez días: FEIN, FiAE y el notario

• Al menos diez días antes de la firma el banco te entrega la FEIN, la Ficha Europea de Información Normalizada, que vale como oferta vinculante, y la FiAE, la ficha que enumera las cláusulas delicadas.
• Con el mismo plazo llegan la copia del proyecto de contrato, la simulación de las cuotas en los distintos escenarios de tipos si la hipoteca es variable, las condiciones de los seguros y el reparto de los gastos.
• En esos días vas al notario que eliges tú, solo, sin el banco. Te explica el préstamo, te hace una prueba y redacta un acta: esa acta no tiene coste, y sin ella la escritura de la hipoteca no se puede autorizar.

Es el paso que más me gusta del procedimiento español, y el que ningún cliente extranjero espera. Llega con las preguntas escritas: es el único momento en que tienes delante a un profesional al que le pagan por no venderte nada.

Quién paga qué

En la formalización de la hipoteca el reparto está fijado por ley: tú pagas la tasación, el banco se hace cargo del notario, el registro, los impuestos y la gestoría. Los gastos de la compraventa son otra cosa y los encuentras en la guía de la compra.

Esto es una orientación general, no asesoramiento financiero ni legal. Cada banco tiene sus condiciones: hazte acompañar por un profesional habilitado antes de firmar.