Traspaso: eine Bar oder ein Restaurant auf den Kanaren übernehmen

Was man mit einem traspaso kauft, und was nicht

Ich lebe seit 2014 auf den Kanaren und bin hier seit 2017 unternehmerisch tätig: Der traspaso ist die Tür, durch die fast jeder geht, der auf den Inseln eine Bar oder einen Laden eröffnet, ohne bei null anzufangen. Wer aus dem Ausland kommt, verwechselt ihn manchmal mit einem Immobilienkauf, und genau da liegt der Unterschied: Das Lokal bleibt Eigentum des Vermieters.

• Sie erhalten das Recht, in den Mietvertrag des Lokals einzutreten, zu den Bedingungen, die dieser Vertrag bereits vorsieht.
• Sie erhalten die Lizenzen und Genehmigungen, die es erlauben, diese Tätigkeit in diesem Lokal auszuüben.
• Sie erhalten Einrichtung, Ausstattung und Warenbestand, sofern sie dem bisherigen Inhaber gehören und nicht gemietet sind.
• Sie zahlen den Geschäftswert: die Kundschaft, die Lage, die Tatsache, dass Sie morgen schon den Rollladen hochziehen können.
• Die Mauern erhalten Sie nicht: Die kauft man beim Notar, und das ist ein anderes Geschäft.

Mein Rat ist, die Reihenfolge der Fragen umzudrehen: zuerst der Vertrag und die Lizenz, dann die Küche und die Stühle. Die Ausstattung kann man neu kaufen; einen Vertrag, der in zwei Jahren ausläuft, nicht.

Der Mietvertrag: Eintritt, Laufzeit, Miete

Ein Gewerberaum fällt unter die arrendamientos para uso distinto del de vivienda, die Mietverhältnisse, die nicht Wohnzwecken dienen, der Ley de Arrendamientos Urbanos. Für sie gilt zuerst, was die Parteien vereinbart haben, und nur wenn nichts vereinbart ist, Titel III dieses Gesetzes. Im Klartext: Es gibt keine Mindestlaufzeit wie bei Wohnungen. Die Laufzeit ist die, die im Vertrag steht, und den liest man, bevor man über den Preis spricht.

1. Die Abtretung des Vertrags Wird in dem Lokal eine unternehmerische oder freiberufliche Tätigkeit ausgeübt, erlaubt das Gesetz dem Mieter, den Vertrag ohne Zustimmung des Vermieters abzutreten (cesión) oder unterzuvermieten. Auf diesem Mechanismus beruht der traspaso, aber er gilt nur, wenn nichts anderes vereinbart ist: Viele Verträge regeln das anders.
2. Die Mieterhöhung Dieselbe Vorschrift gibt dem Vermieter das Recht, die geltende Miete um 20 % zu erhöhen, wenn der Vertrag abgetreten oder das ganze Lokal untervermietet wird, und um 10 % bei teilweiser Untervermietung. Dieser Kostenpunkt taucht am Tag nach der Unterschrift auf.
3. Die Mitteilung an den Vermieter Abtretung und Untervermietung müssen dem Vermieter innerhalb eines Monats nach Abschluss in forma fehaciente mitgeteilt werden, also so, dass der Zugang nachweisbar ist. Das ist keine Formalität: Der Vermieter kann den Vertrag von Rechts wegen auflösen, wenn außerhalb dieser Regeln abgetreten wird.
4. Die Kaution Bei einem Mietverhältnis, das nicht dem Wohnen dient, beträgt die gesetzliche Kaution, die fianza, zwei Monatsmieten. Ich frage nach, wer sie hinterlegt hat und ob sie an den bisherigen Inhaber zurückgeht oder als Sicherheit für den neuen Mieter bleibt.
5. Wenn das Lokal verkauft wird Wer das vermietete Lokal kauft, tritt in die Rechte und Pflichten des Vermieters ein, außer in den Fällen des Registerschutzes, die das spanische Hypothekengesetz (Ley Hipotecaria) vorsieht.

Dazu kommt ein Recht, mit dem ausländische Kunden nicht rechnen: Läuft die vereinbarte Vertragszeit ab und wurde im Lokal in den letzten fünf Jahren ein Geschäft mit Verkauf an die Öffentlichkeit betrieben, kann der Mieter Anspruch auf eine Entschädigung durch den Vermieter haben, aber nur, wenn er vier Monate im Voraus erklärt hat, den Vertrag um mindestens weitere fünf Jahre zur Marktmiete verlängern zu wollen. Das geschieht nicht automatisch: Den Anspruch gibt es nur, wenn die Fristen eingehalten wurden.

Die Lizenzen: comunicación previa und Inhaberwechsel

Auf den Kanaren läuft die Eröffnung eines Lokals, das Lärm macht, kocht oder Publikum empfängt, über das kanarische Gesetz zu den actividades clasificadas: Klassifiziert sind Tätigkeiten, die Belästigungen verursachen, die gesundheitlichen Bedingungen beeinträchtigen, der Umwelt schaden oder ein Risiko für Personen oder Sachen schaffen können. Eine Bar und ein Restaurant fallen darunter.

• Die Regel für Einrichtung, Eröffnung und Inbetriebnahme dieser Lokale ist die comunicación previa, eine vorherige Anzeige bei der Behörde; die vorherige Genehmigung bleibt die Ausnahme und ist per Dekret der kanarischen Regierung für Tätigkeiten mit höherem Risiko vorgesehen.
• Der Eröffnung müssen die branchenspezifischen Genehmigungen oder gleichwertigen Zulassungen vorausgehen, die diese Art von Tätigkeit verlangt: Die Lizenz allein deckt nicht alles ab.
• Wechselt der Betrieb den Inhaber, braucht es keine neue Lizenz: Die Übertragung erfordert keinen neuen Antrag auf die Lizenz für klassifizierte Tätigkeiten. Aber der alte oder der neue Inhaber muss den Wechsel der Behörde mitteilen, die die Lizenz erteilt hat.
• Die Mitteilung erfolgt schriftlich innerhalb eines Monats nach dem Inhaberwechsel, mit einer Kopie des Übertragungsdokuments. Für Tätigkeiten, die unter die comunicación previa fallen, gilt derselbe Weg.
• Unterbleibt die Mitteilung, haften alter und neuer Inhaber gesamtschuldnerisch für die Pflichten aus der Lizenz, und zwar für die Zeit zwischen Übertragung und Mitteilung: Ich trage sie mir am Tag der Unterschrift in den Kalender ein.

Bevor ich unterschreiben lasse, prüfe ich, ob Lizenz oder Anzeige vorliegen, auf den Verkäufer lauten und die Tätigkeit abdecken, die mein Kunde ausüben will: Eine Küche ist keine Bar, eine Terrasse ist nicht automatisch eingeschlossen.

Wie ich einen Betrieb prüfe, bevor ich ihn empfehle

Ich veröffentliche weder Schätzungen noch Multiplikatoren. Ich frage immer diese Liste ab: Fehlt eine Antwort, liegt genau dort das Problem.

• Den vollständigen Mietvertrag: Restlaufzeit, Miete, Anpassungen, wer die IBI (die Grundsteuer) und die Kosten der comunidad (der Eigentümergemeinschaft) zahlt, Klauseln zur Abtretung.
• Die Lizenz oder die comunicación previa: auf wen sie lautet, für welche Tätigkeit, mit welchen Auflagen und Öffnungszeiten.
• Die Bilanzen und Steuererklärungen der letzten Geschäftsjahre, nicht handschriftliche Zahlen auf einem Zettel.
• Die Verbrauchsrechnungen: Strom- und Wasserrechnungen zeigen, ob der angegebene Umsatz überhaupt möglich ist.
• Das Personal: wie viele Menschen dort arbeiten, mit welchen Verträgen und seit wann. Das lässt man sich vor der Unterschrift von einem Berater für Arbeitsrecht ansehen.
• Die Ausstattung: was Eigentum ist und was gemietet, wie alt es ist, was sofort ersetzt werden muss.
• Offene Schulden, die auf dem Lokal lasten, und die Saisonabhängigkeit: Touristenzone und Wohnviertel haben zwei verschiedene Kurven.

Der Preis, der dabei herauskommt, ist keine Zahl aus einer Tabelle: Hat der Vertrag nur noch wenige Jahre Laufzeit, ist der Geschäftswert gering.

Steuern und Sozialversicherung: vorher vorbereiten, nicht danach

Die Entscheidung zwischen autónomo, also Selbstständigem, und spanischer Gesellschaft fällt vor der Unterschrift, nicht am Montag nach der Eröffnung: Davon hängt ab, wer den Mietvertrag unterschreibt, auf wen die Lizenz ausgestellt wird und wer für die Schulden haftet. Und davor braucht man in jedem Fall die NIE, die spanische Identifikationsnummer für Ausländer.

• Entscheiden Sie die Rechtsform, bevor Sie verhandeln: Den traspaso als Privatperson zu unterschreiben und ihn danach in eine Gesellschaft zu übertragen heißt, das ganze Verfahren noch einmal zu machen.
• Lassen Sie sich von einem asesor fiscal (Steuerberater) und einem Berater für Arbeitsrecht vor Ort begleiten: Die spanischen Erklärungsfristen folgen dicht aufeinander.
• Fragen Sie Ihren Berater, wie die Übernahme besteuert wird, bevor Sie sich auf den Preis einigen: Das hängt davon ab, was übertragen wird und wer es überträgt.
• Rechnen Sie mit den Monaten der Anlaufphase: Beiträge, Mieten und Gehälter laufen ab dem ersten Tag, die Einnahmen nicht.

Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Orientierung auf Grundlage der am Ende der Seite genannten Gesetzestexte, keine Rechts- oder Steuerberatung. Jeder Vertrag und jede Lizenz ist ein Einzelfall: Lassen Sie sich für Ihren Fall von einem in Spanien zugelassenen Fachmann begleiten.