Traspaso : reprendre un bar ou un restaurant aux Canaries

Ce que l'on achète avec un traspaso, et ce que l'on n'achète pas

Je vis aux Canaries depuis 2014 et j'y suis entrepreneur depuis 2017 : le traspaso — littéralement le « transfert », c'est-à-dire la reprise d'une activité en marche dans un local loué, ce qu'on appelle en français la cession d'un fonds de commerce — est la porte par laquelle passent presque tous ceux qui ouvrent un bar ou un commerce sur les îles sans partir de zéro. Ceux qui arrivent de l'étranger le confondent parfois avec un achat immobilier, et toute la différence est là : le local reste la propriété du bailleur.

• Vous obtenez le droit de reprendre le contrat de location du local, aux conditions déjà prévues par ce contrat.
• Vous obtenez les licences et les titres qui permettent d'exercer cette activité dans ce local.
• Vous obtenez le mobilier, l'équipement et les stocks, s'ils appartiennent au cédant et ne sont pas loués.
• Vous payez le fonds de commerce : la clientèle, l'emplacement, le fait de pouvoir lever le rideau dès demain.
• Vous n'obtenez pas les murs : ceux-là s'achètent chez le notaire, et c'est une autre opération.

Mon conseil est d'inverser l'ordre des questions : d'abord le contrat et la licence, ensuite la cuisine et les chaises. L'équipement se rachète ; un contrat qui expire dans deux ans, non.

Le contrat de location : reprise, durée, loyer

Un local commercial relève des arrendamientos para uso distinto del de vivienda de la Ley de Arrendamientos Urbanos, qui reposent avant tout sur la volonté des parties, et seulement à défaut d'accord sur le titre III de cette loi. Autrement dit : il n'y a pas de durée minimale comme pour les logements. La durée est celle écrite dans le contrat, et elle doit être lue avant de parler de prix.

1. La cession du contrat Quand une activité commerciale ou professionnelle est exercée dans le local, la loi permet au locataire de céder le contrat ou de sous-louer sans le consentement du bailleur. C'est le mécanisme sur lequel repose le traspaso, mais il ne vaut qu'à défaut d'accord contraire : de nombreux contrats disent autre chose.
2. L'augmentation du loyer La même norme donne au bailleur le droit à une augmentation du loyer en vigueur de 20 % en cas de cession du contrat ou de sous-location totale du local, et de 10 % en cas de sous-location partielle. C'est un coût qui apparaît le lendemain de la signature.
3. La notification au bailleur La cession et la sous-location doivent être notifiées au bailleur en forma fehaciente (de façon certifiée) dans le mois qui suit leur conclusion. Ce n'est pas une formalité : le bailleur peut résilier le contrat de plein droit si la cession se fait en dehors de ces règles.
4. Le dépôt de garantie Pour une location à usage autre que l'habitation, la fianza obligatoire (dépôt de garantie) équivaut à deux mensualités. Je demande toujours qui l'a versée et si elle revient au cédant ou reste en garantie pour le nouveau locataire.
5. Si le local est vendu Qui achète le local loué reprend les droits et les obligations du bailleur, sauf dans les cas de protection liée au registre prévus par la loi hypothécaire.

Il existe ensuite un droit auquel les clients étrangers ne s'attendent pas : à l'expiration du terme convenu, si une activité commerciale de vente au public a été exercée dans le local pendant les cinq dernières années, le locataire peut avoir droit à une indemnité à la charge du bailleur, mais seulement s'il a manifesté, quatre mois à l'avance, sa volonté de renouveler pour au moins cinq années supplémentaires à un loyer de marché. Ce n'est pas automatique : cela n'existe que si les délais ont été respectés.

Les licences : comunicación previa et changement de titulaire

Aux Canaries, l'ouverture d'un local qui fait du bruit, cuisine ou reçoit du public passe par la loi canarienne sur les actividades clasificadas : sont classées les activités susceptibles de causer des nuisances, d'altérer les conditions de salubrité, de nuire à l'environnement ou de créer un risque pour les personnes ou les biens. Un bar et un restaurant en font partie.

• Le régime général pour installer, ouvrir et mettre en service ces locaux est la comunicación previa (une déclaration préalable) ; l'autorisation préalable reste l'exception, prévue par décret du Gobierno de Canarias pour les activités présentant le risque le plus grave.
• L'ouverture doit être précédée des autorisations sectorielles ou des titres habilitants équivalents qu'exige ce type d'activité : la licence ne couvre pas tout à elle seule.
• Quand l'activité change de propriétaire, une nouvelle licence n'est pas nécessaire : la transmission n'exige pas de nouvelle demande de licence d'activité classée. Mais l'ancien ou le nouveau titulaire doit communiquer le changement à l'organisme qui l'a délivrée.
• La communication se fait par écrit dans le mois qui suit le changement de titulaire, avec une copie du document de transmission. Pour les activités en régime de comunicación previa, la même démarche s'applique.
• Si la communication n'est pas faite, l'ancien et le nouveau titulaire répondent solidairement des obligations découlant de la licence entre la transmission et la communication : je l'inscris à l'agenda dès le jour de la signature.

Avant de faire signer, je vérifie que la licence ou la communication existe, qu'elle est au nom du vendeur et qu'elle couvre l'activité que mon client veut exercer : une cuisine n'est pas un bar, une terrasse n'est pas comprise d'office.

Comment j'évalue une activité avant de la conseiller

Je ne publie ni estimations ni multiplicateurs. Je demande toujours cette liste : si une réponse manque, c'est là que se trouve le problème.

• Le contrat de location en entier : durée restante, loyer, révisions, qui paie l'IBI et les charges de la comunidad, clauses sur la cession.
• La licence ou la comunicación previa : à qui elle est délivrée, pour quelle activité, avec quelles conditions et quels horaires.
• Les bilans et les déclarations fiscales des derniers exercices, pas des chiffres écrits à la main sur une feuille.
• Les consommations : les factures d'électricité et d'eau disent si le chiffre d'affaires annoncé est plausible.
• Le personnel : combien de personnes y travaillent, avec quels contrats et depuis quand. On vérifie cela avec un conseiller en droit du travail avant de signer.
• L'équipement : ce qui appartient au vendeur et ce qui est loué, son âge, ce qu'il faudra changer tout de suite.
• Les dettes en cours sur le local et la saisonnalité : zone touristique et quartier résidentiel ont deux courbes différentes.

Le prix qui en ressort n'est pas un chiffre de barème : si le contrat n'a que peu d'années devant lui, le fonds de commerce vaut peu.

Fiscalité et cotisations : se préparer avant, pas après

Le choix entre autónomo (travailleur indépendant) et société espagnole se fait avant la signature, pas le lundi suivant l'ouverture : cela change qui signe le bail, à qui la licence est délivrée et qui répond des dettes. Et avant tout, il faut de toute façon le NIE.

• Décidez de la forme juridique avant de négocier : signer le traspaso en tant que personne physique puis le transférer à une société signifie refaire toute la démarche.
• Faites-vous accompagner par un asesor fiscal (conseiller fiscal) et un conseiller en droit du travail locaux : les échéances déclaratives espagnoles sont serrées.
• Demandez à votre conseiller comment votre opération sera taxée avant de convenir du prix : cela dépend de ce qui est transmis et de qui le transmet.
• Prévoyez les mois de rodage : cotisations, loyers et salaires démarrent dès le premier jour, les recettes non.

Ce guide est une orientation générale fondée sur les textes de loi cités en bas de page, pas un conseil juridique ou fiscal. Chaque contrat et chaque licence est un cas particulier : pour votre situation, faites-vous assister par un professionnel habilité en Espagne.