Traspaso: rilevare un bar o un ristorante alle Canarie

Cosa si compra con un traspaso, e cosa no

Vivo alle Canarie dal 2014 e faccio impresa qui dal 2017: il traspaso è la porta da cui passa quasi chiunque apra un bar o un negozio sulle isole senza costruirlo da zero. Chi arriva dall'estero a volte lo confonde con una compravendita, e la differenza è tutta lì: il locale resta del proprietario.

• Prendi il diritto di subentrare nel contratto di affitto del locale, alle condizioni che quel contratto già prevede.
• Prendi le licenze e i titoli che permettono di esercitare quell'attività in quel locale.
• Prendi arredi, attrezzature e scorte, se sono di proprietà del cedente e non a noleggio.
• Paghi l'avviamento: la clientela, la posizione, il fatto che domani puoi già alzare la serranda.
• Non prendi i muri: quelli si comprano davanti al notaio, ed è un'altra operazione.

Il mio consiglio è di rovesciare l'ordine delle domande: prima il contratto e la licenza, poi la cucina e le sedie. Le attrezzature si ricomprano; un contratto che scade fra due anni no.

Il contratto di affitto: subentro, durata, canone

Un locale commerciale rientra negli arrendamientos para uso distinto del de vivienda della Ley de Arrendamientos Urbanos, che si reggono prima di tutto sulla volontà delle parti e solo in mancanza di patto sul titolo III di quella legge. Tradotto: non c'è una durata minima come per le case. La durata è quella scritta nel contratto, e va letta prima di parlare di prezzo.

1. La cessione del contratto Quando nel locale si esercita un'attività imprenditoriale o professionale, la legge permette all'inquilino di cedere il contratto o di subaffittare senza il consenso del proprietario. È il meccanismo su cui si regge il traspaso, ma vale in mancanza di patto: molti contratti dicono altro.
2. L'aumento del canone La stessa norma dà al proprietario il diritto a un aumento del canone in vigore del 20 % quando si cede il contratto o si subaffitta tutto il locale, e del 10 % in caso di subaffitto parziale. È un costo che compare il giorno dopo la firma.
3. La notifica al proprietario Cessione e subaffitto vanno notificati al proprietario in forma fehaciente entro un mese da quando sono stati conclusi. Non è una formalità: il proprietario può risolvere il contratto di pieno diritto se si cede fuori da quelle regole.
4. La caparra Per un affitto a uso diverso dall'abitazione la fianza obbligatoria è di due mensilità. Chiedo chi l'ha versata e se torna al cedente o resta a garanzia del nuovo inquilino.
5. Se il locale viene venduto Chi compra il locale affittato subentra nei diritti e negli obblighi del proprietario, salvo i casi di protezione registrale previsti dalla legge ipotecaria.

C'è poi un diritto che i clienti stranieri non si aspettano: alla scadenza del termine convenzionale, se nel locale si è svolta negli ultimi cinque anni un'attività commerciale di vendita al pubblico, l'inquilino può avere diritto a un indennizzo a carico del proprietario, ma solo se ha manifestato con quattro mesi di anticipo la volontà di rinnovare per almeno altri cinque anni a canone di mercato. Non è automatico: esiste solo se le date sono state rispettate.

Le licenze: comunicación previa e cambio di titolare

Alle Canarie l'apertura di un locale che fa rumore, cucina o riceve pubblico passa dalla legge canaria sulle actividades clasificadas: sono classificate le attività che possono provocare molestie, alterare le condizioni di salubrità, danneggiare l'ambiente o creare rischio per persone o cose. Un bar e un ristorante ci stanno dentro.

• Il regime generale per installare, aprire e mettere in funzione questi locali è la comunicación previa; l'autorizzazione preventiva resta l'eccezione, prevista per decreto del Governo delle Canarie per le attività a rischio più grave.
• L'apertura deve essere preceduta dalle autorizzazioni settoriali o dai titoli abilitanti equivalenti che quel tipo di attività richiede: la licenza non copre tutto da sola.
• Quando l'attività cambia padrone non serve una licenza nuova: la trasmissione non esige una nuova domanda di licenza di attività classificata. Ma il vecchio o il nuovo titolare devono comunicare il passaggio all'organo che l'ha concessa.
• La comunicazione si fa per iscritto entro un mese dal cambio di titolarità, con copia del documento della trasmissione. Per le attività in regime di comunicación previa vale lo stesso percorso.
• Se non si comunica, vecchio e nuovo titolare rispondono in solido degli obblighi derivanti dalla licenza fra la trasmissione e la comunicazione: la metto in agenda il giorno della firma.

Prima di far firmare controllo che licenza o comunicazione esistano, siano intestate a chi vende e coprano l'attività che il mio cliente vuole fare: una cucina non è un bar, una terrazza non è compresa d'ufficio.

Come valuto un'attività prima di consigliarla

Non pubblico stime né moltiplicatori. Chiedo sempre questa lista: se salta una risposta, è lì che sta il problema.

• Il contratto di affitto per intero: durata residua, canone, aggiornamenti, chi paga IBI e comunità, clausole sulla cessione.
• La licenza o la comunicación previa: a chi è intestata, per quale attività, con quali condizioni e orari.
• I bilanci e le dichiarazioni fiscali degli ultimi esercizi, non i numeri scritti a mano su un foglio.
• Le utenze: le bollette di luce e acqua dicono se il fatturato raccontato è possibile.
• Il personale: quante persone lavorano lì, con quali contratti e da quanto tempo. Si guarda con un consulente del lavoro prima di firmare.
• Le attrezzature: quali di proprietà e quali a noleggio, che età hanno, cosa andrà cambiato subito.
• I debiti aperti sul locale e la stagionalità: zona turistica e quartiere residenziale hanno due curve diverse.

Il prezzo che ne esce non è un numero da tabella: se il contratto ha pochi anni davanti, l'avviamento vale poco.

Fiscalità e previdenza: prepararsi prima, non dopo

La scelta fra autónomo e società spagnola si fa prima della firma, non il lunedì dopo l'apertura: cambia chi firma l'affitto, a chi viene intestata la licenza e chi risponde dei debiti. E prima serve comunque il NIE.

• Decidi la forma giuridica prima di trattare: firmare il traspaso come persona fisica e poi spostarlo in una società significa rifare la pratica.
• Fatti seguire da un asesor fiscal e da un consulente del lavoro locali: le scadenze dichiarative spagnole sono fitte.
• Chiedi al tuo consulente come viene tassata la tua operazione prima di concordare il prezzo: dipende da cosa viene trasmesso e da chi lo trasmette.
• Metti in conto i mesi di rodaggio: contributi, canoni e stipendi partono dal primo giorno, gli incassi no.

Questa guida è un orientamento generale basato sui testi di legge citati in fondo alla pagina, non una consulenza legale o fiscale. Ogni contratto e ogni licenza fa storia a sé: per il tuo caso fatti assistere da un professionista abilitato in Spagna.