Traspaso: hacerse con un bar o un restaurante en Canarias

Qué compras con un traspaso, y qué no

Vivo en Canarias desde 2014 y tengo una empresa aquí desde 2017: el traspaso es la puerta por la que pasa casi cualquiera que abre un bar o una tienda en las islas sin montarlo desde cero. Quien llega de fuera a veces lo confunde con una compraventa, y la diferencia está justo ahí: el local sigue siendo del propietario.

• Adquieres el derecho a subrogarte en el contrato de alquiler del local, en las condiciones que ese contrato ya prevé.
• Adquieres las licencias y los títulos que permiten ejercer esa actividad en ese local.
• Adquieres mobiliario, equipamiento y existencias, si son propiedad del cedente y no están alquilados.
• Pagas el fondo de comercio: la clientela, la ubicación, el hecho de que mañana ya puedes levantar la persiana.
• No adquieres las paredes: esas se compran ante notario, y es otra operación.

Mi consejo es invertir el orden de las preguntas: primero el contrato y la licencia, después la cocina y las sillas. El equipamiento se vuelve a comprar; un contrato que vence dentro de dos años, no.

El contrato de alquiler: subrogación, duración, renta

Un local comercial entra dentro de los arrendamientos para uso distinto del de vivienda de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que se rigen ante todo por la voluntad de las partes y, solo en su defecto, por el título III de esa ley. Dicho en claro: no hay una duración mínima como en las viviendas. La duración es la que figura en el contrato, y hay que leerla antes de hablar de precio.

1. La cesión del contrato Cuando en el local se ejerce una actividad empresarial o profesional, la ley permite al inquilino ceder el contrato o subarrendar sin el consentimiento del propietario. Es el mecanismo sobre el que se sostiene el traspaso, pero se aplica en defecto de pacto: muchos contratos dicen otra cosa.
2. El aumento de la renta La misma norma da al propietario el derecho a un aumento de la renta en vigor del 20 % cuando se cede el contrato o se subarrienda todo el local, y del 10 % en caso de subarriendo parcial. Es un coste que aparece al día siguiente de la firma.
3. La notificación al propietario La cesión y el subarriendo hay que notificarlos al propietario de forma fehaciente en el plazo de un mes desde que se han concertado. No es una mera formalidad: el propietario puede resolver el contrato de pleno derecho si se cede fuera de esas reglas.
4. La fianza Para un alquiler de uso distinto de la vivienda la fianza obligatoria es de dos mensualidades. Pregunto quién la depositó y si vuelve al cedente o queda como garantía del nuevo inquilino.
5. Si venden el local Quien compra el local alquilado se subroga en los derechos y obligaciones del propietario, salvo los casos de protección registral previstos por la ley hipotecaria.

Hay además un derecho que los clientes extranjeros no esperan: al vencer el plazo pactado, si en el local se ha ejercido en los últimos cinco años una actividad comercial de venta al público, el inquilino puede tener derecho a una indemnización a cargo del propietario, pero solo si ha manifestado con cuatro meses de antelación la voluntad de renovar por al menos otros cinco años a renta de mercado. No es automático: solo existe si se han respetado esos plazos.

Las licencias: comunicación previa y cambio de titular

En Canarias, la apertura de un local que hace ruido, cocina o recibe público pasa por la ley canaria sobre actividades clasificadas: están clasificadas las actividades que pueden ocasionar molestias, alterar las condiciones de salubridad, dañar el medio ambiente o crear riesgo para las personas o las cosas. Un bar y un restaurante entran ahí.

• El régimen general para instalar, abrir y poner en marcha estos locales es la comunicación previa; la autorización previa sigue siendo la excepción, prevista por decreto del Gobierno de Canarias para las actividades de mayor riesgo.
• La apertura debe ir precedida de las autorizaciones sectoriales o de los títulos habilitantes equivalentes que ese tipo de actividad exija: la licencia no lo cubre todo por sí sola.
• Cuando la actividad cambia de dueño no hace falta una licencia nueva: la transmisión no exige una nueva solicitud de licencia de actividad clasificada. Pero el antiguo o el nuevo titular deben comunicar el cambio al órgano que la concedió.
• La comunicación se hace por escrito en el plazo de un mes desde el cambio de titularidad, con copia del documento de la transmisión. Para las actividades en régimen de comunicación previa vale el mismo trámite.
• Si no se comunica, el antiguo y el nuevo titular responden solidariamente de las obligaciones derivadas de la licencia entre la transmisión y la comunicación: lo pongo en agenda el día de la firma.

Antes de dejar firmar a mi cliente compruebo que la licencia o la comunicación existan, estén a nombre de quien vende y cubran la actividad que quiere hacer: una cocina no es un bar, una terraza no está incluida de oficio.

Cómo valoro un negocio antes de recomendarlo

No publico estimaciones ni multiplicadores. Pido siempre esta lista: si falta una respuesta, ahí está el problema.

• El contrato de alquiler completo: duración restante, renta, actualizaciones, quién paga el IBI y la comunidad, cláusulas sobre la cesión.
• La licencia o la comunicación previa: a nombre de quién, para qué actividad, con qué condiciones y horarios.
• Las cuentas y las declaraciones fiscales de los últimos ejercicios, no los números escritos a mano en un papel.
• Los suministros: las facturas de luz y agua dicen si la facturación que te cuentan es posible.
• El personal: cuántas personas trabajan allí, con qué contratos y desde cuándo. Se revisa con un graduado social antes de firmar.
• El equipamiento: qué es propio y qué está alquilado, qué antigüedad tiene, qué habrá que cambiar enseguida.
• Las deudas pendientes sobre el local y la estacionalidad: zona turística y barrio residencial tienen dos curvas distintas.

El precio que sale de ahí no es un número de tabla: si al contrato le quedan pocos años, el fondo de comercio vale poco.

Fiscalidad y seguridad social: prepararse antes, no después

La elección entre autónomo y sociedad española se hace antes de firmar, no el lunes siguiente a la apertura: cambia quién firma el alquiler, a nombre de quién queda la licencia y quién responde de las deudas. Y antes, en cualquier caso, hace falta el NIE.

• Decide la forma jurídica antes de negociar: firmar el traspaso como persona física y después trasladarlo a una sociedad significa rehacer el trámite.
• Hazte acompañar por un asesor fiscal y un graduado social de la zona: en España las obligaciones declarativas son muchas y seguidas.
• Pregunta a tu asesor cómo se grava tu operación antes de acordar el precio: depende de qué se transmite y de quién lo transmite.
• Cuenta con los meses de rodaje: cuotas, rentas y sueldos empiezan desde el primer día, los ingresos no.

Esta guía es una orientación general basada en los textos legales citados al final de la página, no un asesoramiento legal o fiscal. Cada contrato y cada licencia es un caso distinto: hazte asistir por un profesional habilitado en España.