La firma ante notario en España: qué pasa ese día

Quién está ese día

Están quien compra, quien vende —todos los titulares, y los dos cónyuges si la casa es el domicilio conyugal— y el notario; si hay una hipoteca, también el representante del banco. El notario en España es un profesional del derecho y un funcionario público, y entre sus deberes está el de informar y aconsejar de manera gratuita e imparcial: asiste por igual a quien compra y a quien vende, y en especial a quien más lo necesite. Lo elige quien compra, y el arancel es el mismo en cualquier notaría.

Qué comprueba, qué pide, qué advierte

• Identidad, capacidad y legitimación de las dos partes, y el título del vendedor.
• El estado de las cargas que pesan sobre la casa: el notario expone hipotecas, embargos o cualquier otro gravamen.
• La situación de arrendamiento: exige que el vendedor declare en la escritura si la casa está libre de arrendamientos y ocupantes o no.
• El pago de las cuotas de comunidad. La ley de propiedad horizontal es tajante: sin el certificado de deudas con la comunidad, el documento público no se puede autorizar, salvo que quien compra lo exonere expresamente.
• El certificado energético, el justificante del IBI y la referencia catastral. Sobre las deudas de IBI la ley le obliga a pedir información y a advertir expresamente a las partes.
• Si al otro lado hay una sociedad, el titular real, por la normativa de prevención del blanqueo de capitales.

Cómo se paga

En la escritura queda constancia de cómo y cuándo se ha pagado la casa, y de qué cuenta ha salido el dinero y en cuál ha entrado en caso de transferencia. No es una formalidad: es el motivo por el que todo se prepara antes. Las dos formas que funcionan sin sorpresas son el cheque bancario emitido por el banco español, entregado en la mesa, y la transferencia hecha y documentada antes de la sesión. Una transferencia internacional enviada esa misma mañana retrasa la firma.

Si firmas con alguien que no habla español

Pasa cuando quien vende es extranjero, o cuando compras con alguien que no domina el español. El Reglamento Notarial lo prevé: si quien firma no conoce lo suficiente el idioma en que está redactada la escritura y el notario no puede comunicarle el contenido por sí mismo, hace falta un intérprete designado por esa misma persona, que hace las traducciones, declara la conformidad del original con la traducción y firma también la escritura. Si lo pide el otorgante extranjero, la escritura puede redactarse a doble columna en los dos idiomas.

Después de la firma

El mismo día del otorgamiento el notario envía por vía telemática al Registro de la Propiedad la copia electrónica de la escritura para su inscripción. Quedan la liquidación de los impuestos —en Canarias distintos de los de la península, los encuentras en la guía de compra— y los cambios de titularidad de suministros, IBI y comunidad. Muchos dejan esta parte a una gestoría; yo quiero tenerla cerrada antes de decir que el trámite ha terminado.

Esto es una explicación general, no un asesoramiento legal o fiscal. Cada compraventa tiene sus particularidades: hazte asistir por un profesional habilitado.