Combien coûte l'entretien d'une maison aux Canaries

L'IBI : ce que c'est et qui le paie

L'IBI, Impuesto sobre Bienes Inmuebles (l'équivalent espagnol de la taxe foncière), est l'impôt communal que chaque propriétaire paie une fois par an. La loi espagnole sur les finances locales le définit comme un impôt direct de nature réelle qui frappe la valeur des biens immobiliers : la base est la valeur cadastrale, pas le prix payé. Il est dû par celui qui est titulaire du droit le premier jour de la période d'imposition, qui coïncide avec l'année civile.

• Le taux est fixé par la commune, dans une fourchette établie par la loi de l'État : pour les biens urbains, le minimum est de 0,4 % et le maximum de 1,10 % de la valeur cadastrale.
• La liquidation et le recouvrement relèvent de la compétence exclusive de la commune : les montants et les échéances se demandent à la mairie.
• Le bien reste affecté au paiement de l'IBI même après le changement de propriétaire : c'est pour cela que la loi impose au notaire de se renseigner sur les dettes en cours et d'avertir l'acheteur.

Les charges de la comunidad

Si la maison se trouve dans un immeuble ou une résidence avec piscine et jardin, il y a une comunidad de propietarios (la copropriété) et il y a des charges : le budget annuel de la copropriété, réparti selon les quotes-parts et approuvé en assemblée. Leur poids dépend de ce qu'il faut entretenir : une résidence avec deux piscines et une conciergerie, ce n'est pas la même chose qu'un petit immeuble de six appartements.

Aux charges ordinaires s'ajoute le fondo de reserva (le fonds de réserve), qui selon la loi ne peut pas être inférieur à 10 % du dernier budget ordinaire, et peuvent s'ajouter les derramas (appels de fonds) pour des travaux. Je demande toujours les procès-verbaux des dernières assemblées : c'est là qu'on voit les derramas approuvées et pas encore payées.

Eau, électricité et ordures

L'eau et l'électricité sont au nom du propriétaire et se paient à la consommation. La collecte des ordures, non : c'est un prélèvement communal, et la loi de l'État sur les déchets a imposé aux communes une taxe spécifique, différenciée et non déficitaire, qui reflète le coût réel du service. Beaucoup de communes l'ont révisée récemment : faites-vous donner le dernier avis émis, pas une moyenne.

Comment j'obtiens les coûts réels avant l'offre

1. La quittance de l'IBI La dernière payée : on y trouve la valeur cadastrale, le taux appliqué par la commune et la referencia catastral, qui sert aussi au notaire.
2. Le certificat de la comunidad Le syndic certifie les charges et les dettes. La loi l'exige à la signature ; moi, je le demande bien avant, avec les procès-verbaux des dernières assemblées.
3. Les dernières factures Eau, électricité et dernier avis des ordures. Une maison tenue fermée consomme très peu : relisez ces chiffres en pensant à l'usage que vous en ferez.
4. Le total sur douze mois Je mets tout sur une seule ligne, par an. C'est ce chiffre qui dit si la maison est viable, et presque personne ne le calcule.

Ceci est une explication générale, pas un conseil fiscal : les taux, les exonérations et les allègements changent d'une commune à l'autre et d'une année à l'autre. Pour votre cas, faites-vous suivre par un professionnel habilité.