Vendere casa alle Canarie: i sette errori che allungano i tempi

I sette errori, in breve

1. Il prezzo fuori mercato Il più caro di tutti, perché brucia le prime settimane, quelle in cui la casa è nuova per chi cerca.
2. Le foto fatte col telefono Controluce, letti sfatti, bagno con la porta aperta: la selezione dei compratori avviene lì, prima di qualunque visita.
3. I documenti non pronti Escritura, nota simple, IBI, certificato della comunità: quando mancano, la trattativa si ferma sul più bello.
4. Il certificato energetico all'ultimo Serve prima di pubblicare, non prima di firmare: senza, l'annuncio non è in regola.
5. L'annuncio in una lingua sola Su queste isole chi compra arriva da mezza Europa: un annuncio in una sola lingua dimezza il pubblico.
6. Le visite senza filtro Far entrare chiunque stanca il proprietario e non porta offerte.
7. I difetti taciuti Quello che non dici oggi lo scopre il tecnico del compratore fra tre settimane, e allora non è più un difetto: è una bugia.

Il prezzo: le prime settimane non tornano

Una casa pubblicata sopra il suo valore non riceve offerte basse: non riceve niente. Chi cerca ha già visto trenta annunci simili e passa oltre in due secondi. Poi si taglia, si taglia ancora, e quando finalmente il prezzo è giusto la casa è diventata quella «che è in vendita da un anno», e a quel punto le offerte arrivano più basse di quanto sarebbero state all'inizio.

Il mio consiglio è banale e lo ripeto a tutti: si parte da un prezzo che regge un confronto con i documenti e con la zona, e si tiene. Se dopo qualche settimana di annuncio ben fatto non si muove nulla, il mercato ha già risposto, e a quel punto il taglio si fa una volta sola e si fa vero.

Foto e lingue: l'annuncio è la prima visita

Le foto sono la vera prima visita, e la fanno migliaia di persone. Chiedo sempre di svuotare i piani, aprire le tende, togliere i panni stesi e fotografare con la luce buona della giornata, che qui è presto la mattina o nel tardo pomeriggio. La terrazza e la vista vanno fotografate quando ci sono davvero, non a mezzogiorno controluce.

Sulla lingua faccio un ragionamento pratico: chi compra alle Canarie arriva da mezza Europa, e non legge tutto lo spagnolo. Un testo scritto per ogni lettore, e non passato in un traduttore automatico, cambia il numero di richieste. Non è una questione di eleganza: è che le parole sbagliate fanno sembrare finto un annuncio vero.

Documenti e certificato energetico: si preparano prima

La cartella dei documenti la apro il giorno del mandato, non il giorno dell'offerta: escritura, nota simple aggiornata, ultima ricevuta dell'IBI, certificato della comunità sulle spese, eventuale cédula. Una casa con i documenti pronti si vende prima, perché la trattativa non si ferma ad aspettare un ufficio.

Il certificato energetico merita un paragrafo suo, perché è l'errore che vedo più spesso. Il Real Decreto 390/2021 si applica agli edifici o parti di edificio esistenti che si vendono o si affittano, e mette la responsabilità di incaricare la certificazione in capo al proprietario.

• Chi pubblica un annuncio di vendita è obbligato a includere l'informazione sulla calificación de eficiencia energética: senza certificato, l'annuncio non è a norma.
• Al contratto di compravendita di un edificio esistente va allegata una copia del certificato debitamente registrato, insieme all'etichetta.
• Perché il certificato abbia validità legale deve essere registrato presso l'organo competente della comunità autonoma; il termine per presentarlo è quello stabilito dalla comunità autonoma o, in mancanza, un mese dalla data di emissione.
• Il tecnico competente fa almeno una visita all'immobile, con un'anticipazione massima di tre mesi rispetto all'emissione del certificato: non è una pratica che si chiude in mezza giornata.
• La validità massima è di dieci anni, che scendono a cinque quando la calificación è G. Prima di ripubblicare una casa rimasta ferma, controllo sempre la data del certificato.

Questa guida è un orientamento generale basato sul testo di legge citato in fondo alla pagina, non una consulenza legale o fiscale. Per gli obblighi del tuo caso e per le imposte della vendita fatti assistere da un professionista abilitato in Spagna.

Visite e difetti: meno persone, più verità

Le visite senza filtro sono un errore che fa male soprattutto a chi vende da solo: si passano i pomeriggi con curiosi, vicini e persone che non hanno ancora parlato con una banca. Prima di fissare una visita chiedo sempre chi è il compratore, come pensa di pagare e in che tempi: non è diffidenza, è rispetto per il tempo di tutti.

Sui difetti sono categorico. L'umidità in una parete, la caldaia da cambiare, il vicino rumoroso, una superficie che al Registro non coincide: si dicono subito, per iscritto, e si mettono nel prezzo. I clienti non scappano per un difetto dichiarato; scappano quando scoprono che gliel'hanno nascosto, e a quel punto non si fidano più di nient'altro.